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1、楼盘案名及市场分析自由广场，自由度、自由风、自由购、自由心悍、自由女神像、自由人、自由客、自由房公园时代封而项tl全程营销策划（操作）方案目录项冃分析1,地块开发价值人；2,地段交通便利；3,周边遍布党政军、金事业单-位、城市大配套齐全；4,周边新老III社区分布较密，新高档社区分布周边，竞争激烈；5,开发商的行业地位，社会口碑，是实现上人台阶机遇；产品创作1,认清形势:房地产开发由产品工业化生产时代转向作品创作时代,2,由“推广营销”时代转向“全程营销策划”时代3,户型，合理分配，按需而设；4,园区绿化5,人防工程6,外立面7,中水利用与景
2、观用水;水景喷泉18,外窗川材，阳台及窗台设计9,增加科技含量，创造房屋亮点3,商业部分设计与利用4,车库问题营销推广1,项目前期，2,设立网络推手或网络营销专人3,开展问计于民，4,项目分析1，地块开发价值人【公园时代】项目位于保定市阳光北大街东侧,植物园南侧,占地186亩，通过拍卖方式获得土地开发权，属于优质项H。规模较人，四而临道，近植物园。植物园成就了几个房地产开发楼盘，同样也会成就【公园吋代】项口，此地块属于城市自然向外延伸的开发地块，或城区边缘成熟地块，而不是城市蛙式跳跃离城区开发用地。保定市正北侧，北临保疋市大水系绿化带，从地块
3、地理位置上分析，是保定市现冇未上市楼盘中最好的地块，开发价值极大。1,地段交通便利地块西临阳光大街，向南可直达保定新火车站广场，向北通二坏三环，可上京昆、京石高速，京石高铁车站，保定东西两个客运站，均极为便利，保定向北发展的速度要快于向其它方向发展的速2度，此区域有对能成为未來保定城区图几何中心。临城市主干道，公交线路发达，做为一个冇70年生命力的房地产项其未来交通发展前景不可限量。2,周边遍布党政军、企事业单位，城市人配套齐全；一个城市的生命力，其核心是“经济生态圈”，“经济生态圈”的最高端是党政军机关，第二个梯度是企事业中位，第三个梯度是
4、百姓居民，维系这三个梯度的是城市大配套：学校、商业、医疗等。保定党政军机关驻地绝大部分在铁路以西，原先留在铁路以东的机关现在纷纷向北迁建，铁路以西的一些扩建项LI也选址向北。均在【公园时代】项H辐射范围之内。保处西北部高开区经过20年的发展，新能源，科技创新型企业众多。城市配套：学校、商业、医疗、公交、市政管网等发达，不泛高档消费圈。保定城市发展从建国初期以老城区为核心，到后来七八I•年代向西发展，现在正处于笫三次城市核心向北移阶段。【公园时代】项U正好处于保定北部发展新区与现状城区结合部，是集现状城区与未來发展各种优势集人成者。1,周边新老
5、旧社区分布较密，新高档社区分布周边，竞争激烈。止是由于上述发展潜力，【公园吋代】项冃区域内住宅遍布，即有开发成功的老社区，也冇势头很猛在售楼盘，大盘、高档盘比比皆是。比如：北冇源盛嘉禾、维多利亚夏郡；西有绿都皇城：南有华屮国宅；东有丽景蓝湾c区等。周边强劲对手如林，这些开发商均为实力企业，在楼盘操作上各有千秋，未來竟争激烈。其小3华中国宅项口是保定市最有思想，最会营销，最冇文化的地产商。【公园时代】项目在选择好地段好地块的同时，也选择了强大的竞争对手。同地段，类似地块，不同的公司操作，会出不同的楼盘。相同的原材料，经过不同艺术人师的手，会创作
6、出不同的艺术耕品。举例：2002年期间的西苑、城市花园、名人国际是同时期的项冃，但现在看来西苑品质最低，城市花园最实用，名人国际有其名，未有其实。2005年左右的复兴路以北恒祥北人街两侧的若干个项R，现在看來真止成功的楼盘仅有新一代C区-与丽景蓝湾两个项H，两个项H无论从品质、社会口碑、升值速度上远胜丁•其它和临楼盘。所以说，在房地产销售市场远低迷于2009以前的大背景下，【公园时代】项目的开发难度，将面临更大的考验。1,开发商的行业地位，社会口碑，是实现上大台阶机遇；民生地产在保定房地产届的排名属第二团队中的佼佼者，【个人观点，排名原则：营
7、业年限，开发楼盘数量及规模，开发项冃品质，惯用开发模式，社会口碑，企业社会知名度，美誉度等】，第一团队中应包括：新一代、卓正、华中、隆基泰和；第二团队应包括：民生、大华、恒祥、长城、清山、中诚等。民生地产社会口碑不错，在网络上没看见过负血新闻及评论。在保定有过三个中等以上楼盘的开发成果，如果以【公园时代】为契机，打造成区域性知名高品质楼盘，成为一个时代的代表作品，成为后来者临摹对象，即可确左民生地产第一团队的地位。6,项廿虽好，但机遇与风险并存房地产调控是长期的，其根本目的是：房价合理回归，房价不要成4为影响社会稳定的不利因素，同时房地产要适
8、度发展，要正面促进带动国民经济发展，绝不能走美国口本香港的房地产泡沫Z路。所以说，房地产高度红利时代已经过去，全民购房时代U经过去。房地产业会像其它行业一样冋归理性
