浅谈合同撤销权的有效行使

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1、浅谈合同撤销权的有效行使浅谈合同撤销权的有效行使［摘耍］业主撤销权作为民主决策机制的补充可以有效防止“多数人暴政”的发生，但是业主撤销权不能随意行使。保护少数业主的利益应当以合理性为标准，即业主大会、业主委员会的决定与业主所受不利益是否明显不平衡。当业主的处分权遭到破坏，或者业主的人身妥全、财产利益受到重大损失时，少数业主有权行使撤销权。［关键词］业主撤销权;业主大会；利益均衡中图分类号：D013文献标识码：A文章编号:1009-914X(2014)36-0250-01业主大会和业主委员会作为民主决策机制在多数情况下能够作出符

2、合公平原则的决定，但是仍不可避免多数人利用“少数服从多数原则”侵害少数人的利益，这就需要赋予受害者一项权利来为自己申辩。为此，《物权法》第七十八条第二款规立：“业主大会或业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”《物业管理条例》第十二条第五款作了相似的规定。除此之外，《关丁审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定了一年的撤销权行使期限，并将行使的范围从实体利益扩张到了程序利益。自此三条法律及解释问世以来，学者的讨论就没有停止，原因是“业主撤销权纠纷口益成为我国司

3、法领域屮数量增长较快的案件类型”，但是以上法律规定过于匮乏。这就不可避免的出现法律适用上的困境，业主仅以侵害合法权益为市撤销业主大会或业主委员会的决定是否合理，少数业主的何种利益应得到优先保护,笔者拟从权利冲突与利益均衡角度展开讨论，以求得理论与实践上的统一。一、成员权背后的利益位阶上文所述，业主撤销权存在的目的是为了弥补民主决策机制的不足，防止“多数人暴政”的发生，但是这仅仅是从效果角度讨论其存在的原因而不是该权利产生的根源所在。从更深层次来分析，设立业主大会、业主委员会同设立业主撤销权所要实现的目的或者说所要体现的权利是一

4、致的，即建筑物区分所有权中成员权的实现。成员权是指“建筑物区分所有人基于一栋建筑物的构造、权利归属及使用上的密切关系而形成的作为建筑物管理团体之一成员而享有的权利和承担的义务。”在这一概念中可以发现成员权是权利和义务的合体，其一，各区分所有人享有专有部分所有权的同时不得妨碍其他专有部分的使用、不得损害共同利益;其二，各区分所有人有权使用共有部分的同时不得违背全体区分所有人的共同利益。由此可见这样儿个利益群体，全体区分所有权人分别对各自专有部分的利益、全体区分所有权人对共有部分的利益以及全体区分所有人的共同利益。那么这儿个利益群

5、体的轻重应如何衡量呢?成员权中权利义务的设置提供了依据：第一，各区分所有人专有权同等地位，需限制在合理范围内；第二，各区分所有人的专有权同全体区分所有权人的共同利益吋，共同利益优先；第三，对共有部分的使用以公共利益的实现为基础。这种利益上的位阶不能通过成员主动取舍实现，业主大会和业主委员会的民主决策机制就可以起到这种作用。但是不论管理、维修、使用共有部分，还是对专有部分的使用、收益、处分都不能影响他人在该建筑物内所享有的合理权利，如果这种权利受到侵犯就应当产生相应的补救措施，这就是业主撤销权同业主大会、业主委员会的民主决策机制

6、两种制度相互制衡的体现。二、业主撤销权行使中的权利冲突业主行使撤销权的意义在于对自身合法权益的救济，一方面是源于有权利必有救济的法理，另一方面是因为当权利与权利相冲突吋法律设置相应制度以作出选择，即上述制度制衡作用的体现。法律解释中有关业主撤销权行使的理由体现了这种权利上的冲突：一是侵害业主的合法权益即实体权益冲突，二是违反的法定的程序即程序权利冲突。本文主要针对前者加以阐述,实体权利侵害是指“作为物业管理区域内区分所有人的业主基于建筑物区分所有而享有的合法权利受到业主大会和业主委员会权利的侵害。”根据《物权法》的规定，业主基

7、于建筑物区分所有而享仃的合法权利包括区分所有人对专有部分的所有权、对共有部分共同使用和管理的权利以及成员权。业主大会和业主委员会是“区分所有权人团体之最高意思决定机关，区分所有权人借此参与共同事务的管理”，因而业主大会和业主委员会作出决策的受益对象是全体区分所有权人，其体现的是区分所有权人的成员权，实现的是建筑物内各成员对公共事务的自治。因此业主撤销权与业主大会和业主委员会的民主决策的背后隐藏着这样一些实体利益冲突，有多数区分所有权人共同利益同区分所有权人享有的专有部分利益的冲突，例如北京一案，原告起诉被告某小区业主委员会要求

8、撤销选聘小区物业所发出的《物业管理招标文件》，其诉讼理由之一是新选任的物业费高于现任公司的物业费，这一案件中小区得到更好的物业服务同原告物业费负担增加相冲突；还有多数区分所有权人共同利益同区分所有权人享有的共有部分利益的冲突；再如泉州某小区的九位业主状告业主委员会要求其撤销向