浅谈商品房销售面积的测量与计算

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1、浅谈商品房销售面积的测量与计算摘要:本文就在商品房面积测量与计算过程的一些体会粗浅谈一谈，以求共同正确理解把握房产测绘规范及有关法律、法规的精神，做好商品房面积测量与计算工作。关键词:测量项目；商品房销售面积；测算屮图分类号：F713文献标识码：A0引言商品房销售面积越来越引起人们的关注，因为任何商品交易，都需要商品交易价格及其计量单位。人们在关注商品房价格时，其销售面积计量单位也被人们重视，它的准确与否往往涉及消费者经济利益且数FI巨大，又因房地产的不可移动性，一旦因面积误差引起纠纷带给消费的损失不可逆转。在这种情况下，正确进行商品房面积

2、测算也就显得尤为重要。下面我就在商品房面积测量与计算过程的一些体会粗浅的谈一谈，以求共同止确理解把握房产测绘规范及有关法律、法规的精神，做好这项工作。1首先要理解的几个概念（1）房屋的建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等、且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上（含2.20m）的永久性建筑。（2）套内建筑面积系指套内使用面积、套内墙体及套内阳台建筑面积之和。（3）套内使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙线水平投影计算。（4）套内墙体面积，商品房各套（单元）内使用空

3、间周围的维护和承重墙体，有共用墙及非共用墙两种。商品房各套（单元）之间的分隔墙、套（单元）与共用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积。非共用墙墙体水平投影面积全部计人套内墙体面积。（5）阳台建筑面积系指阳台地面底板沿在水平面的投影。（6）套内阳台建筑面积系指套内各阳台建筑面积之和。（7）房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。（8）共有建筑面积分摊系数，整幢建筑物的共有建筑面积与整幢建筑物的各套套内建筑面积Z和的比值，即为共有建筑面积分摊系数。（9）应分摊的共有建

4、筑面积为套内建筑与共有建筑面积分摊系数之和。2准确把握测量与计算的几个要求（1）房屋边长测量要连续测量两次，取平均值。两次测量读数之差不得超过规定如手持式测距

5、AL?l^A0.005o（1）（2）房屋分段边长之和与房屋总边长之差（3）商品房测量标准不确定度（3）（4）面积测量要独立测算两次，其较差应在规定的限差之内，取屮数为最后结果。3明确测量项目（1）套内使用面积（2）套内阳台建筑面积（3）套内墙体面积（4）套内建筑面积（5）应分摊的共有建筑面积（6）套内销售面积（7）整幢商品房的建筑面积4使用检建合格的测量仪器（1）钢卷尺：主要技术指标

6、：示值误差：±（0.3+0.2L）mmo（4）（2）手持式测距仪：主要技术指标：测量范围：（1-140）m,扩展不确定度：5mm（P二95%）5做好测量前准备及测量点选取（1）商晶房测量前应参照购房协议实地调查，对分户权界线及房屋共有公用部位进行确认。（2）房屋面积测量平面草图应实地绘制，并编制序号。房屋面积测算平面草图是房屋面积测量与计算的原始依据。（3）测量点的选取套内房屋边长测量：测点一般选取跖•地面1.2m±0.2m的高度。房屋边长较长时，应适当增加测点数。墙体厚度测量：测点一定选取距地面1.2m±0.2m的高度，距门（窗）框（左右

7、两点）0.2m的位置。整幢建筑物外围尺寸的测量：测点一般选取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m±0.2m的高度，紧贴墙面的水平位置。室内分段测量之和与房屋的全长差值要满足规定要求，应以外廊数据为准。分段测量的数据按比例配赋，超差需进行复测。6做好面积测量与计算（1）套内使用面积经矩形房屋测量为例：用钢卷尺（或测距仪）测量套内各矩形房间长边、短边的边，在每个测点上，使测量线与被测量边保持平行，连续测量两次，两次测量值之差应不超过规定。取连续两次测量值的平均值作为一个测量点的测量值，以各测点的测量值的平均值分别作为长边和短边的边长测量结果Lli和

8、Dli。读数精确到0.OOlmo套内房间测量时，对已进行墙面装饰的，应加上装饰面厚度L。装饰面厚度可参考结构设计施工总说明或地区标准图集说明，按墙面材料种类、原料配比计算。（2）套内墙体面积靠近门窗部位的墙体厚度可直接测量，英他无法直接测量的，测量墙体的内外尺寸，计算差求得。对于已进行墙面装饰的，需减去装饰面厚度。对于砖墙结构，按设计图纸的标准说明，取实测值最接近的设计值作为墙体丿孚度；对于其他不属于标准厚度的墙体，按实测值计算。各墙体长度乘以墙体厚度得出各墙体面积。套内墙体面积为共用墙体面积的一半与全部非共用墙体面积Z和。（3）整幢商品房

9、建筑面积测量整幢商品房建筑面积时，用钢卷尺在房屋外侧勒脚以上外测量房屋外围的两上长边、两个短边，应符合规定的要求。当测量距离大于30m时，在钢卷尺零刻线端钩上拉力计，当拉力计示值