浅谈住宅物业服务收费存在的问题及对策

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1、浅谈住宅物业服务收费存在的问题及对策浅谈住宅物业服务收费存在的问题及对策提要：当前影响物业服务行业发展及收费矛盾纠纷的问题较多，经深入调研，大至有以下几个主要方面。开发建设单位遗留问题得不到及时解决浅谈住宅物业服务收费存在的问题及对策近年来，随着经济社会发展、人民物质生活水平的提高以及居住环境的改善、维权意识的增强，加上物业服务自身存在的诸多不足，有关矛盾纠纷也呈上升趋势。同时，由于物业服务纠纷涉及的问题较多，单一部门处理起来较难。住宅物业服务与收费涉及到广大人民群众的切身利益，是居民关心、社会关注的

2、热点问题，关乎社会和谐稳定，必须引起足够重视，认真研究解决。物业服务行业发展和收费管理现状伴随着我国住房体制改革和经济社会发展，物业服务行业得到迅速发展，物业服务企业和从业人员快速增加，服务覆盖面积不断扩大。目前，济南市有物业企业500余家，从业人员超过万人，物业管理项目超过7600万平方米，实行物业管理的项目有1271个，其中住宅小区872个。物业服务政策从借鉴外地经验逐步形成了自己的管理体系，在这个过程中，物价部门做了大量工作，收费管理也经历了四个阶段。起步阶段。1996年，出台了《济南市物业管理

3、服务收费暂行办法》，对物业服务收费实行按户缴纳，为规范济南市物业管理与服务收费工作奠定了基础，探索阶段。1999年，根据国家发展改革委和省、市政府的有关规定，会同市房管局，对全市已实行物业管理的居民住宅小区、写字楼，制定了《济南市城市物业管理服务收费暂行办法》，对济南市的物业服务收费标准实行分等级收费管理，对促进物业服务管理行业发展发挥了一定作用。逐步完善阶段。2017年制定了《济南市物业服务收费管理实施办法》，按照“管而不死、活而有度、定价有标准、检查有依据”的原则，在管理的范围、管理的形式等方面都

4、进行了调整，明确了住宅物业服务收费实行政府指导价，非住宅物业服务收费实行市场调节价。进一步提高阶段。根据2017年《山东省物业管理条例》及《山东省住宅物业服务收费管理办法》，按照“政府指导、业主自治、合同管理、企业实施”的思路，济南市物价局会同有关部门出台了《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》及两个配套文件。《办法》对规范管理范围更加明确，普通住宅前期物业服务收费实行政府指导价，非普通住宅及业主委员会成立后的普通住宅物业服务费实行市场调节价。可以说，价格管理形式的变化符合物业管理的根本原则一一“业主

5、自治”，这也是物业管理服务的发展趋势。住宅物业服务收费存在的主要问题当前影响物业服务行业发展及收费矛盾纠纷的问题较多，经深入调研，大至有以下几个主要方面。开发建设单位遗留问题得不到及时解决。一是小区配套设施没有达到购房合同约定的标准，部分开发商投资建设的水、电、暖设施设备没有办理水、电、暖设施设备的移交,临时用水、用电造成用水、用电价格高、收费乱的问题比较突出，有的小区在道路绿化尚未完善的情况下交房等；二是工程质量存在问题，业主入住后发现防水层渗水、室内墙壁开列、设施及零部件不合格等问题；三是开发商销

6、售房屋时发布虚假广告，承诺的配套设施无法兑现以及到期不能办理产权登记而引起纠纷；四是开发商承诺的物业管理在服务内容、服务质量、收费标准等方面与实际不符，引发业主不满。根据相关规定，物业在保修期内的质量问题由建设单位承担。但由于业主对相关政策规定不了解，将房屋质量问题的不满发泄到物业企业头上，要求物业企业承担责任，加大了物业企业与业主之间的矛盾和物业企业自身的运营成本。物业服务企业提供的服务水平不高。物业服务质量不高的原因：一方面由于近年来物业服务行业发展比较迅速，从事物业服务行业的物业企业性质类型多样

7、、素质良莠不齐，造成行业整体素质不高；另一方面物业服务行为属于微利行业，许多物业企业经济效益不理想，有的甚至处于亏损经营的状态，从而造成从业人员待遇低，流动性强，整体素质不高，专业的物业服务人才缺乏。物业服务质量不高的主要表现，一是服务不到位，达不到合同约定的服务标准。这个问题主要集中在前期物业服务阶段。由于前期物业服务阶段业主自治组织“业主委员会”的天然缺位，物业服务过程中缺少有效监督主体，部分物业企业存在重收费轻服务的现象，引发的物业服务纠纷不断。有的企业为节省成本，聘用没有资质的专业技术人员，维

8、修不及时、维修质量得不到保障，导致业主对服务质量不满意。二是服务观念滞后。部分物业企业的从业人员观念没有从“管理型”向“服务型”转变，对待业主以管理者自居，态度强硬，容易激化矛盾引发纠纷。三是公共收益不透明，不公开。有的物业企业对小区内公共设施经营的收益当做自己的合法收入，侵犯了业主的合法权益，引起业主不满。物业服务的消费意识不强。物业服务作为一种特殊的商品，与其他商品一样需要等价交换。在住房制度改革前，实施的是福利分房低租金制度，职工只要交了租金，不用