北京怀柔九渡河别墅项目策划

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1、怀柔区九渡河镇黄花城石湖村别皐项目策划报告目录一、项目地理位置分析2二、项目基本技术指标分析2三、地块分析2四、市场丽景3五、木项目功能分析4六、项目优势、劣势分析4七、项目优势、劣势应对措施5八、北京别墅市场分析市场现状和热点区域概要5九、北京别墅市场的购买对彖分析6十、产品定位1317H—、形象定位16卜二、客户群体定位一、项目地理位置分析1、木项目位于怀柔区九渡河镇黄花城石湖村，距北京60公里，距著名的黄花城水长城仅驱车5分钟，黄花城是北京界内少有的山水相连的长城，因仲夏时节这里的屋宇村舍会被淹没在漫天的黄花之屮而得名。黄花城长城从明代开始修建，现今一侧城墙从此落

2、入湖中，形成今天的“二龙戏珠”之势，湖也由此得名“金汤湖”，湖水深达30X，有几十口泉眼从湖底涌水，冰冷彻骨，水质清冽，是天然的“矿泉湖”。解放后，修建了水闸，几十米的落差在夏季形成了小瀑布。2、本项目对面长城虽不及八达岭长城雄伟，却保存完整、坚固实用，闻名丁世界。随处可见断崖、单边墙和松松垮垮的残砖，周围村落古朴，适合探险和访古。3、本项目位于森林公园自然保护区，山势雄伟、气势磅礴，山石构型奇特。森林茂密，林相秀丽，保持着较好的原生性和自然性。二、项目基本技术指标分析拟规划建设用地使用性质为居住，可兼容使用性质为小型配套服务设施。占地面积51993.76平方米，建筑面

3、积约为25000平方米已建住宅面积约为5000平方米，拟建住宅面积约为20000平方米，其屮含地下建筑面积约为4300平方米。控制高度小于12米，建筑控制层数小于3层。容积率小T0.4,建筑密度小于20%,绿化率大于30%。三、地块分析1、单纯从木项目來看：木项目依山而建，地块狭长，地势起伏，利于修建山地别墅2、从大的区位环境来看：周边无高档别墅等类似物业形式。3、从地块位置看：距北京60公里，且经过一段盘山公路，地块狭长。4、总结分析通过前面对项口的分析可以看出，木项口只适合第二居所，第二居所并不单纯是一家拥有的第二套房子，它体现的是一种生活方式。一种“5+2”的生活

4、方式。四、项目进展1、项口规划特点：充分体现项口地块的特点及优势：它的山地地形，尽量保护地形地貌，建筑沿山而建，使别墅散落在群山环抱、绿树掩映的山坡上，回归口然，感受口然。同时为了保护自然资源，还对一些原冇的树木进行了保留。2、单体户型设计：结合北京气候，建筑风格为北美风格，层次丰富的稍为陡峭坡屋面，掩映在绿树红花当中，给人宁静温馨的感觉。建筑单体设计上的一个特点是大部分的建筑宅基地在山坡上，因此很多建筑单体的竖向设计要分别进行处理,让每一栋建筑从室内到室外冇一个很好的过渡。另一个特点是耍刻意表现建筑的庄重感，以体现业主身份地位的尊贵，给人以高贵气派的印象。户型充分体现

5、主人优先的原则。二楼的私密区和一楼严格形成动静分离。主卧室是私密部分中最重要的，主卧室全部朝阳，但而积很大。将礼仪区与主人休息起居、主人卧室与客人卧室和客人盥洗室的空间明确分开，追求个人生活绝对的私密性，尊重个人的生活感受。早餐室、厨房、家庭室构成了住宅的交往部分。它是住宅的公共地带，也是家庭日常生活频繁使用的地方。早餐室和开放式厨房相互呼应，便于家人交流。正式餐室只在特殊场合下使用。交往区中家人既能看电视，乂能享受室外风景，并口由交谈。总之，让家真正成为人们居住所在。3、户型而积设有A、B、C、D四种不同面积类型的别墅，面积分别为330-400平方米不等，其中四种而积

6、标准的类型又分为不同造型的别墅，使整个别墅区富于变化，也给购房者提供了更多的选择。五、市场前景1、随着怀柔交通环境设施的改善，加上怀柔景观资源丰富，旅游休闲产业发达,该区域度假休闲别墅市场开发优势H益显现。尤其是一批别墅产品相继入市后,其将是继温榆河、四山、奥北别墅区后的新兴别墅区。2、随着北京城市空间战略规划的调整，怀柔将更多地承担北京的城市功能，成为新北京东轴线的顶端，北京别墅经过十年发展，“已从交通资源时代走向景观资源时代。3、怀柔区的空气质量北京市排第一，绿化率、降雨量都排首位等等；从历史文脉来说，怀柔有红螺寺等一大批古建筑，历史沉积深厚。他还表示，对于现在的业

7、主來说，别墅景观资源与自然资源的权衡比重应该高于交通，因为别墅的主力客群的特征就是冇钱与有闲，并11财富阶层对于健康更加关注。由此怀柔应该是北京别樂开发最具潜力的区域。4、怀柔地区红螺湖景区一线，至少有五六个别墅项目、百万平方米建筑总量已整装待发，口前已推出的有湖光山舍和天籁•红螺湖别墅，正在批控规的有首创集团的别璽项目、汉基公司和燕栖开发区项目等，将提升整个板块高端市场形彖。六、本项目功能分析根据对项目技术指标和第二居所的初步分析，可以得出结论，在强调项目木身设计的而提F,充分挖掘其附加值，提供一种“5+2”的生活方式。充分挖掘周边坏境