第四章聯合開發探討研究

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1、第四章聯合開發探討硏究■■■1=14-1執行營運程序台北都會區聯合開發程序主要階段第一階段爲與地主協議階段，乃由捷運局爲主導，與地主協議後簽定聯合開後簽定聯合開發契約書進行基木設計。第二階段爲聯合開發計畫之硏擬即送審，未來將依（捷運）局內審查，都會區聯合開發審查委員會所工作組，專案小組及都會區聯合開發審查委員會本身等逐級審查，在報請市長核定後予以公告，方臻定案。第三階段爲選定投資開發者與設計興建階段。決定聯合開發執行政政策及主辦機關硏擬聯合開發綱要計畫選定投資開發者執行建造及維修管理4-M我國聯合開發執行程序台北都會區聯合開發制度之建立柔和阈內，美阈，日本，香港等地區之開發經驗'初步構

2、思之執行程序如下圖所示。其中包括三部分：其一乃於台北都會區捷運系統場站及毗鄰地區評選聯合開發基地；其二爲硏訂各基地之工作計畫；其三爲依工作計畫進行作業。聯合開發的開發流程'包括權利轉換'營造與經營管理，其涉及主體包括地主（各種欲聯合的權利主體者），聯合開發機構（聯合開發的執行機構），營造投資者'經營者'承租戶與消費者，其彼此間之互動關係等。4-1執行營運程序台北都會區聯合開發程序主要階段第一階段爲與地主協議階段，乃由捷運局爲主導，與地主協議後簽定聯合開後簽定聯合開發契約書進行基木設計。第二階段爲聯合開發計畫之硏擬即送審，未來將依（捷運）局內審查，都會區聯合開發審查委員會所工作組，專案小

3、組及都會區聯合開發審查委員會本身等逐級審查，在報請市長核定後予以公告，方臻定案。第三階段爲選定投資開發者與設計興建階段。決定聯合開發執行政政策及主辦機關硏擬聯合開發綱要計畫選定投資開發者執行建造及維修管理4-M我國聯合開發執行程序台北都會區聯合開發制度之建立柔和阈內，美阈，日本，香港等地區之開發經驗'初步構思之執行程序如下圖所示。其中包括三部分：其一乃於台北都會區捷運系統場站及毗鄰地區評選聯合開發基地；其二爲硏訂各基地之工作計畫；其三爲依工作計畫進行作業。聯合開發的開發流程'包括權利轉換'營造與經營管理，其涉及主體包括地主（各種欲聯合的權利主體者），聯合開發機構（聯合開發的執行機構），

4、營造投資者'經營者'承租戶與消費者，其彼此間之互動關係等。聯合開發計畫爲聯合開發基地中各種課題的策略計劃,爲未來執行聯合開發的法定藍圖依據，其內容應包括下列事項：1•計畫範圍。2.現況分析：包括人口，經濟活動，土地使用現況，公共設施現況，土地權屬狀狀況，道路系統狀況等之調查分析。3•開發計畫：包括可容納人口，經濟活動預測，土地使用計畫，公故設施配置，建物配置計畫，建物設計，指導原則，預期效益，預定開發進度，合作開發方式等構想。4.開發計畫對鄰近地區影響之評估。5.經營管理計畫。6.其他有關事項。依大眾捷運系統土地聯合開發辦法第十二條規定，聯合開發用地部分爲公有，部分爲私有或全部爲私有時

5、，其投資開發人依下列順序定之：1•土地所有權人。2.公告徵求其他私人，團體。此一規定係明私有土地所有權人之第一順位優先次序投資權，若土地所有權人無投資意願時，使徵求其他私人，團體參加投資。爲使聯合開發案件進行，不被原土地所有權人藉機拖延，因此比照獎勵投資條例第五十八條之一第一項規定，給與土地所有權人優先投資興辦公共設施之兩個月期限之法例，予以適當限制'訂定聯合開發辦法第十三條：前條第一款土地所有權人應於執行機關書面徵求投資意願之日起阳個月內明確答覆，逾期不爲答覆者，視爲放棄優先投資。聯合開發用地爲共有者，土地所有權人爲前項之答覆時'應一倂檢附共有人應有部分'合計逾三分之二'或共有人過半

6、數及其應有部分計過半數之同意書，未檢附或檢附不齊者，視爲放棄優先投資。政府權責機關提出聯合開發計畫與招標文件，投資人若欲參與聯合開發，則須透過資格審查與績效審查程序評選之，投資競標者並依聯合開發計畫及招標文件提出聯合開發建議書'經審查而得標的投資者將負起執行聯合開發計畫德責任，並續擬定聯合開發實施計畫'包括權利轉換'營造與經營管理工作以爲執行依據。=＞插入表格125,126（一）•台北都會區捷運系統聯合開發作業流程的建立聯合開發作業之主要程序'包括評選聯合開發基地，與土地所有權人協議，基本設計，硏擬開發計畫書，簽訂契約書，變更都市計畫及公地報核，公告實施，徵求投資人，興築施工與營運管理

7、等。然而由於聯合開發基地者，土地所有權人亦可主動硏擬聯合開發計畫書提報執行機關核轉主管機關辦理中請手續。是故，聯合開發作業流程依據推動主體與時程因索，約可區分爲以下二類執行程序：1•聯合開發執行機構發起推動者，爲配合捷運系統施工時程須先行取得捷運設施用地，故先與地主協議後逕與地主簽訂契約書，與聯合開發基本設計及硏擬計畫書同時作業。2.原先被評選奉准聯合開發而由地主申請者•申請人提送開發申請奉准後與地主直接簽訂契約書，由地主先行提供捷運設施需用土