鹏基万林湖营销推广执行报告终稿

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1、为您，我做到！鹏基·万林湖营销推广报告谨呈：惠州市鹏基投资有限公司鹏基·万林湖营销推广报告（鹏基地产•鹏基万林湖项目）深圳中原物业顾问有限公司二○○六年十一月第78页共136页为您，我做到！鹏基·万林湖营销推广报告目录前言5第一部分惠州市场调研报告6一、城市综述61．城市概述62．城市规划及城市发展方向73．城市交通84、产业结构特征105.人口情况126、经济发展概况与趋势127、重大经济发展机会13小结：15二、惠州房地产概述151.房地产开发投资额增长加速152.房地产开发进入销售期，市场供需两旺163.价格走势194.片区分布195.房地产市场发展趋势22三、惠城区豪宅市场分析23

2、1.惠城区豪宅发展趋势232.惠城区豪宅市场总体特征233.典型高端物业调查分析26总结：38四、专题性研究391.润园个案分析392深圳客户置业专题研究483.高端市场外立面研究专题55第二部分项目定位部分61一、项目概况611.基本经济技术指标612.一期主要户型配比613.项目产品统计624.项目产品质素分析62二、项目解析711.项目规划分析712.项目景观资源分析723.项目区位分析734.配套分析745.交通分析75三、项目SWOT分析76第78页共136页为您，我做到！鹏基·万林湖营销推广报告1.项目优势（S）762.项目劣势（W）773.发展机会（O）774.竞争威胁（T）

3、775.SWOT对策分析78四、客户定位801.客户分析802.客户定位构成85五、主题形象定位87六、价格定位911.定价对象912.运用方法913.计算过程914：价格影响因素修正96七、商业定位981.商业业态功能定位982.商业街区风格建议1003.商业部分推售时机分析1014.商业部分定价102第三部分项目包装建议103一、售楼处包装103二、样板房及看楼路线1041.样板房1042.看楼路线包装105三、金榜路与商业广场106四、园林包装107五、围墙包装109六、会所（销售中心）110第四部分营销推广策略111一、营销策略111二、营销推广思路1111.营销整体思路1112.

4、阶段媒体思路1133.媒体推广渠道114三、价格策略1151.销售时机1152.价格走势建议1163.阶段性价格走势1174.阶段性价格措施117四、推售策略1181.产品价值实现手法1182.认筹及解筹建议119第78页共136页为您，我做到！鹏基·万林湖营销推广报告3.付款方式建议120第五部分各阶段营销推广计划122一、推广准备期1231.主要工作1232.推广活动123二、市场预热期1241.推广主题1242.推广活动125三、强销期1281.推广策略1282.推广主题1293.推广活动129四、热销期1311.推广策略1312.推广主题1323.推广活动132五、促销期1321.

5、推广策略1322.推广主题1333.推广活动133第六部分营销费用预算134一、销售收入预算134二、资金回笼计划134三、营销费用预算1341.预热期1362.强销期1363.热销期1374.促销期138第78页共136页为您，我做到！鹏基·万林湖营销推广报告前言承蒙信任，我们非常荣幸地提交鹏基•万林湖项目的营销推广报告，供贵司决策时参考。本册鹏基•万林湖营销推广报告是根据市场调查情况、本司项目组工作人员及相关领导多次研究、论证，结合本司多部门其他专业人员的策划代理经验而完成的。由于时间和资料的限制，未必能将鹏基•万林湖相关的实际情况全面考虑在内，本司希望通过双方的共同努力使之更加完善，

6、以达致合作工作顺利完成之目的。 本篇报告旨在解决两个问题：其一是项目定位，本案产品方案已基本确定，为了在项目入市时找到一个合适的入市姿态，中原通过确切的市场调研数据，由市场去论证，同时又由产品属性反推导得出项目的客户定位、物业档次、形象定位、主题定位等，并且按中原的理解重新建议了案名。其二是如何结合市场及本项目的各项指标，针对项目定位以及采取什么样的营销策略和手段到直击市场，达到预期的销售目标及市场影响力，在本案中对此进行了思路和方向性的阐释。第78页共136页为您，我做到！鹏基·万林湖营销推广报告第一部分惠州市场调研报告一、城市综述1．城市概述惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南

7、临南海大亚湾，毗邻香港与深圳。是除深圳外距香港最近的一个中等城市，距香港陆路70多公里，水路47海里，是参与国际产业分工，承接港深产业转移的理想地区。惠州市现辖惠城区、惠阳区和惠东、博罗、龙门三县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。面积11158平方公里，海岸线长达223.6公里，总人口370万人，其中惠城区人口70多万。本项目所在地为惠城区的江南部惠城区>>惠州在珠江三角洲的位置第78页