【7A文】房地产公司税收筹划案例

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1、【MeiWei81-优质实用版文档】一、项目概况　　某房地产项目主要有两期工程项目。第一期是商业一栋、二栋、三栋和商业塔楼第三栋，第二期是商业四栋、五栋和商业搭楼第一、第二栋。其中商业店铺一栋、二栋、三栋、四栋和商业五栋（购物中心）的建筑面积分别为10214、6543、10773、5425、69802平方米，商业搭楼第一栋、第二栋和第三栋的建筑面积分别为20604、15349、19578平方米，三栋塔楼的可售面积为52489万平方米，土地征用及拆迁补偿费966.3万元，前期工程费1528.037万元，基础

2、设施费2468.498万元，公共配套设施费162.21万元，建筑安装成本32499.567万元，土地成本19000万元。本项目中的塔楼对外销售的市场价格为1.8万/平方米。　　公司准备对商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋进行对外销售，可售面积预计30599平方米，对外出租商业五栋（购物中心），三栋塔楼一致对外进行销售。根据市场预测，本项目中商业店铺的市场销售价（均价）为2.15万/平方米，租赁价格为每月150元/平方米。商业店铺一栋、二栋、三栋、商业四栋的土地征用及拆迁补偿费755.5万元，前期工程费50

3、6.4万元，基础设施费1464.94万元，公共配套设施费96.27万元，建筑安装成本12,530.12万元，土地成本15000万元。　　二、税收筹划方案的涉税分析　　（一）商业店铺的税收筹划方案的涉税分析　　1、方案一：商业店铺直接对外销售的涉税分析　　销售店铺总收入：　　30599×2.15=65787.85（万）　　（1）店铺收入的营业税：　　65787.85×5%=3289.393（万）　　（2）店铺收入的城市维护建设税及其附加：　　3289.393×(7%+3%)=328.9393(万　　（3）印

4、花税的计算　　销售店铺应按“产权转移书据”税目缴纳印花税：65787.85×0.05%=32.894（万元）　　（4）店铺收入的土地增值税计算：　　①店铺总收入：　　30599×2.15=65787.85（万）　　②税法规定的扣除项目：　　设开发间接费等费用为W，店铺的开发费用为Y。　　则店铺的开发成本：　　土地征用及拆迁补偿费755.5万元+前期工程费506.4万元+基础设施费1464.94万元+公共配套设施费96.27万元+建筑安装成本12,530.12万元+开发间接费等费用W=（15353.23+W

5、）万元。　　加计扣除成本为（15353.23+W+15000）×20%=（6070.646+0.2W）万元。　　扣除额为：15353.23+W+Y+15000+3289.393+328.9393+（6070.646+0.2W）=（40042.208+1.2W+Y)（万元）（由于印花税32.894万元已经计入了“管理费用”，在计算土地增值税时，不需要进行扣除）　　③增值额：　　65787.85-（　　④增值率：　　（25745.642-1.2W-Y)÷（40042.208+1.2W+Y)=N（假设为N）。　

6、　由于25745.642÷40042.208=64.3%，在W和Y不知道的情况下，则N的增值率的最大值为64.3%（即当W和Y都为零时），当W和Y都不为零时，增值率有可能是50%以下，50%到100%之间，，因此，所对应的税率有可能30%、40%（所对应的速算扣除系数为5%）。　　⑤应交增值税　　如果增值税率为30%时，则土地增值税为：[25745.642-1.2W-Y)×30%=（7723.693-0.36W-0.3Y）万元。　　如果增值税率为40%时，则土地增值税为：【MeiWei81-优质实用版文档

7、】【MeiWei81-优质实用版文档】　　[25745.642-1.2W-Y)×40%-（40042.208+1.2W+Y)×　　=（8296.147-1.08W-0.45Y）万元。　　（5）店铺收入的企业所得税：　　①当增值税为（7723.693-0.36W-0.3Y）万元时，店铺收入的企业所得税：　　{65787.85-3289.393-328.9393-（15353.23+W）　　-（7723.693-0.36W-0.3Y）}×25%={31816.288-W-Y-（7723.693-0.36W-0

8、.3Y）}×　　={24092.595-0.64W-0.7Y｝×　　②当增值税为（8296.147-1.08W-0.45Y）万元时，店铺收入的企业所得税：　　{65787.85-3289.393-328.9393-（15353.23+W）　　-（8296.147-1.08W-0.45Y）}×25%={31816.288-W-Y-（8296.147-1.08W-0.45Y）}×　　={23520.141+0.08W-0.55Y｝