物权法与与房地产价值评估925

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1、物权法与房地产价值评估物权法与房地产价值评估赵世强1马立军2赵琰2（1.北京建筑工程学院经管学院，北京100044；2.河北农业大学城建学院，河北保定071001）摘要：合法原则是房地产估价应遵循的一项重要原则，它要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提。将于2007年10月1日实施的《物权法》将对房地产开发成本、房地产收益和价值以及房地产权属产生影响，导致房地产取得成本、房地产净收益和房地产权属发生变化，影响房地产价值评估。文中对此进行了初步分析，并对《房地产估价规范》的修订、相关参数的测定，估价方法的改进提出了

2、建议。关键词：物权法房地产价值评估影响合法原则一直作为房地产估价领域必须遵守的一项准则，《物权法》的颁布实施，为房地产估价领域的这一准则提供了坚实的法律基础，也充分体现了法治社会下对于公、私财产所有权保护的坚定决心，同时《物权法》的颁布实施，必然会给社会众多领域带来一定的影响，作为社会经济活动的重要组成部分----房地产估价，在今后的工作中也会由于《物权法》的实施而需要对其中的细节性问题进行一次重新界定。目前，我国的房地产估价活动必须遵守《房地产估价规范》，在规范中对于各种参数、估价方法的选择都有明确的规定，因此本文

3、以《房地产估价规范》为基础，同时以房地产估价中普遍采用的成本法、收益还原法和市场比较法为重点研究对象，来简单介绍一下《物权法》的颁布实施对于房地产估价活动的影响。一、物权法对房地产开发成本的影响（一）物权法中有关使用年期的修订对房地产成本的影响在这里我们以住宅为例，我们目前进行的房地产估价所使用的年限为70年，在成本法和收益还原法的相关公式中我们也是在70年这个框架内进行的有限年期的测算，《物权法》的颁布实施，在某种程度就会出现住宅与土地同寿的表面现象，在这种现象下，开发商势必会在房屋设计使用年限方面考虑，使用新材料

4、、新工艺等手段延长房屋的寿命，根据进度、成本和质量这三者之间的关系，开发商一般不会采用延长工期的方法，因为这样会加大投资风险，延长开发商资金的回收期，那么只能在成本上增加投入以保障房屋的质量和设计使用年限的延长，由于房地产开发企业作为市场经济下的一个组成部分，它首先是一个“经济人”，要追逐自身经济利益的最大化①，所以这部分追加成本必然会转嫁给消费者，因此就会增加消费者房屋的取得成本。另外，这种对于住宅用地使用年期限制的取消，会免除部分消费者对于70年后产权问题的担忧，在某种程度上会使得房屋的私有化程度进一步提高，因此

5、在某种程度上提升了房地产的自身价值，所以在今后的房地产估价活动中，这一点必须考虑到，否则将会在城市房屋拆迁过程中，出现诸如重庆“拆迁钉子户”的现象，因为在城市房屋拆迁过程中给予补偿款的确定在很大程度上取决于房屋的评估价值，如果评估确定的不合理，势必会造成一定的社会负面影响。如果说重庆拆迁中出现的“钉子户”在当时缺乏必要的法律依据4物权法与房地产价值评估的话，《物权法》的实施在某种程度上会使这一部分人有法可依，因此在建设和谐社会的今天，我们的房地产估价工作者也必须仔细研读这部法律，在房屋成本的考虑中对于土地使用权取得成

6、本要慎重考虑，另外我们在实际工作中还要注意，今后的拆迁难度将越来越大，拆迁成本将会越来越高，就会导致土地成本的增加，土地成本的增加无疑会导致开发成本的加大，最终很可能会把这部分成本转移到消费者身上，也许在这一系列过程中会上演价格的多米诺骨牌②，这一点在当前的拆迁补偿中实物补偿这种方式表现的还不是很强烈，但货币补偿必须要考虑这一点。存量房市场在房地产市场中占有较大份额，随着我国房地产三级市场的逐步完善，存量房市场势必会日益活跃，而目前我国居民关于房地产方面知识储备的深度和广度还处于比较低的水平，因此在今后的房地产估价活

7、动中势必会增加对二手房买卖价格的评估，而以前在二手房估价中必须进行的年期修正，在今后势必会进行调整，把主要的时间和精力放在对于房屋自身属性的考虑上。（二）物权法中有关物业税的收取对房地产成本的影响物权法的出台，明确了产权关系，为开启物业税征收提供了法律保障，物业税的收取对房地产行业有以下几点影响：1)规范房地产市场税收体系。房地产行业税费比较混乱，税费多而且杂，物业税的出台可以起到规范税收体系的作用；2)增加保有环节税收，抑制了房地产需求。我国房地产市场目前的现状是流通环节税赋较多，而保有成本相对较低。增加物业税，在

8、一定程度上抑制了购房需求，特别是投资和投机性需求；3)间接抑制房价和销售速度，进而影响房地产企业利润；4)通过对不同物业实行差别税率，有助于调整住房供应结构。物业税的收取对房地产行业的这些影响，势必也会影响到房地产价值的评估。其中，当运用收益还原法测算房产价格时，涉及到房产的费用问题，而物业税的收取，无疑增加了房地产的总费用，从而会影响到房地产