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1、解读物业管理公司、社区居委会、业主委员会三者的关系 我国《物业管理条例》第二条规定：“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动”。 《物业管理条例》还规定，从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度；业主委员会是业主大会的执行机构。 我国《城市居民委员会组织法》第二条规定，居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。 由于物业管理在我国是一个新兴的行业,是社
2、区管理的重要组成部分,关系到千家万户的切身利益,涉及到物业管理公司、业主委员会、居民委员会和行政管理部门等诸多主体,如何协调和理顺这几者之间的法律关系,形成各司其职、各负其责、相互配合、相互制约、形成合力、共同发展的繁荣局面,乃是摆在我们面前的重要课题。 然而，在物业管理中，出现了业主委员会与物业公司之间,相互掣肘；居民委员会与业主委员会之间,职能交叉；物业公司与居民委员会之间,多头管理。上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此,有必要理顺物业管理法律关系,以形成各主体之间各司其职、各负其责,分工合作,相互配合,形成合力,共创和谐的物
3、业管理局面。 一、当前物业管理法律关系中存在的问题 应该说,当前物业管理的实际运作总体上是好的,一些小区做法较为规范,比如业主委员会召开会议时一般通知居委会委员参加,物业公司的重大决策通常征求业主委员会的意见,行政管理工作人员工作较为努力,充分发挥了指导、协调的作用,基本上形成了物业公司与居委会相互配合、居委会与业主委员会协调工作、业主委员会与物业公司相互监督、行政主管部门管理到位,各主体相互协调、和谐发展的理想局面。当然,毋庸讳言,也存在部分小区物业管理法律关系不顺、管理模式僵化、物业公司与业主委员会关系紧张、居委会与物业管理职能交叉等不良现象。 归纳起来,这些不良
4、现象主要表现为以下几方面: (一)、在业主、业主委员会与物业公司之间,相互掣肘。 首先,存在于业主与物业公司之间的法律关系,主要体现为业主直接享受物业公司所提供的服务上。有些业主抱怨,物业公司说话不算数,作出的承诺不兑现,环境差、噪音大、管理乱、报修难,投诉难；有的小区门口门卫形同虚设,小偷可以长驱直入,以至居户被撬,自行车、摩托车甚至是汽车被盗；有的小区雇佣退休工人看楼护院,臂缠袖章,坐在楼道前,实为聋子耳朵,无济于事；有的小区公用楼梯、庭院、道路、绿地无人清扫,下水道堵塞、污水横流、臭气熏天而又无人问津；但物业公司的代表则提出,部分业主素质差、不自觉、不遵守业主公约
5、,不讲公共卫生,随地倒垃圾,随便破坏绿地,有的小区居民竟在草坪上种起了瓜果蔬菜,还有的业主毁坏建筑物的承重结构进行违法装修、违章搭建,严重影响房屋质量和其他居民的安全,而物业公司却缺乏相应的制约手段,往往是通知了、警告了,一些业主又偷偷摸摸进行了违法装修,其结果也往往是违法装修、违章搭建一日,而要拆除则要耗费数月。可见,在业主与物业公司之间,矛盾突出。这种突出矛盾的反映,主要体现于收费问题上,许多业主不断抱怨物业公司收费没有什么依据和标准,价格高,乱收费；而物业公司则满腹委屈,因为现在最大的问题就是收费难,物业公司已经到“入不敷出”的艰难境地,倘让物业公司真正走向市场,靠收
6、取管理费来维持生存,其后果是不堪设想的。业主代表强烈反映物业公司对业主委员会不重视、不信任,视业主委员会为物业公司的一大障碍,处处不合作；而物业公司则普遍抱怨，许多业主常拒交管理费与租金,直接威胁物业公司的生存。可见,在业主与物业公司、业主委员会与物管企业之间,矛盾较为突出,关系较为紧张,倘不理顺解决,不利于物业管理的良性发展与企业的健康运作。 (二)、在业主委员会与居民委员会之间,职能交叉。 由于业主委员会委员本人,既是物业的“业主”,又是小区的“居民”,在业主委员会与居民委员会之间,难免出现职能交叉的情形,如何协调这二者之间的关系,是摆在我们面前的崭新课题。在多次业
7、主委员会主任会议与居民委员会主任会议上,代表们普遍反映,在业主委员会与居民委员会之间,要么互不理睬,关系疏远；要么过于密切,融为一体,甚至居民委员会的主任直接兼任业委会的主任,导致二者职能混淆。有的代表甚至鲜明提出,业主委员会没有存在的必要,对于业委会的工作,应由居民委员会直接来处理。 (三)、在居民委员会与物业公司的关系上,多头管理。 对于一些设立了居民委员会的小区来说,有的小区居民委员会与物业公司关系处理得较好,基本上形成了业主委员会自治管理、物业公司专业管理和居民委员会监督协调的有效监督制约机制,通过物业
