【9A文】物业费管理费测算指引书

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1、【MeiWei_81重点借鉴文档】物业服务费测算工作指引为规范拟接管项目物业服务费的测算，保证服务费收费标准合理，保障物业经营的正常开展，确保公司的可持续发展,特制定本工作指引。第一章测算前准备工作1.1与地产公司总工室、工程部、营销部等相关部门联系，获取项目总规图、相关设计图纸，了解项目物业类型、基本建设指标、共用设施设备明细、机电设备明细等项目基本情况，填写《项目基本情况统计表》（参照附件1）。1.2收集当地物业服务相关法律法规，查询当地相关专业服务机构的收费标准，了解当地物业相关政策规定及专业服务市场行情，填写《当地市场行情调研表》(参照附件2)。1.3通过网络、电话、现场调

2、研等渠道，了解项目周边楼盘房价、管理水平及服务费标准，填写《项目周边楼盘收费调研情况一览表》（参照附件3）。1.4根据项目特点和集团对项目的定位，编写《项目物业管理方案》，明确装备配置计划、绘制秩序维护员布岗平面图、确定项目定编人数（不考虑停车管理、泳池经营所需相关人员）。对于多业态综合项目还需在布岗平面图上明确各业态虚拟专用区域，统计物业构成及业务分摊相关数据。第二章测算原则2.1物业服务费测算根据《物业管理方案》确定的物业管理服务标准，采用列举法测算。2.2物业服务费测算时，不计停车管理、泳池经营所发生的人工成本及相关费用。2.3为简化计算，项目开办之初所采购的固定资产和低值易

3、耗品（参照《项目物业管理方案》中的《装备配置计划》）在费用测算时纳入固定资产折旧一并计算。2.4对于多业态综合性项目，各项服务成本按共同分摊和各业态独立承担分别测算，分业态合计，测算出各业态各自的管理成本。如：多层住宅成本=多层住宅独立成本+共同分摊成本×多层住宅收费面积/总收费面积高层住宅成本=高层住宅独立成本+共同分摊成本×高层住宅收费面积/总收费面积2.5临街商铺在2层以上且面积超过5000㎡的，应作为独立业态单独测算，各项目配套的【MeiWei_81重点借鉴文档】【MeiWei_81重点借鉴文档】各中心按一种业态独立测算。2.6服务费测算时要考虑南北差异，注意南北地域在设备

4、、设施方面的不同以及气候原因对绿化养护、设施管理等方面的影响而导致的服务费成本的变化；2.7服务费测算是要考虑法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而导致的管理成本的不同。2.8物业服务费测算时，要具有前瞻性，充分考虑未来3-5年人工费及CPI的上涨因素。第三章测算方法3.1为了测算的方便，所有费用均按行业费用分类习惯，归类核算(见表1）,表中业态分类可根据项目实际增减。表1:城市【项目】物业服务费测算汇总表项目概况总建筑面积㎡。其中：多宅建筑面积㎡；高层建筑面积㎡，别墅面积㎡，商铺面积㎡,……面积㎡。占总成本的百分率费用分摊业态类别序号测算项目月度总费用（元）多

5、层高层别墅商铺学校综合楼配套中心1人员工资及福利等（见表2-1、-2）　　　　　　　　2清洁卫生费用（见表3-1、-2）　　　　　　　　3绿化养护费用（见表4-1、-2）　　　　　　　　4设施设备日常维护费用（见表5-1、-2）　　　　　　　　5设施设备日常运行电费（见表6-1、-2）　　　　　　　　6秩序维护费用（见表7）　　　　　　　　7办公费用（见表8）　　　　　　　　8固定资产折旧（见表9）　　　　　　　　9保险费用　　　　　　　　10不可预计费用　　　　　　　　11利润　　　　　　　　12税费　　　　　　　　合计（元）　　　　　　　单价（元/平方）　　　　　　　3.1.1

6、表1中的物业公司保险费一般为小区公众责任险费用，应根据项目建筑面积、规划户数结合当地市场价格水平估算；3.1.2表1中的不可预计费用=∑表中1-9项×2%；3.1.3表1中利润=∑表中1-10项×8%；3.1.4表1中税费=∑表中1-11项×当地税费标准/（1-当地税费标准）。【MeiWei_81重点借鉴文档】【MeiWei_81重点借鉴文档】3.2人工费用测算3.2.1人工费用测算按集团人工综合成本法测算,人工费用包括工资、社会保险、公积金、节假日加班费、服装费、住宿费、餐补、高温补贴、双薪及奖金以及其他福利。参照附件4《人工综合成本参考表（20RR·广州）》。表2-1：人工费用

7、测算表部门岗位人数（人）人工综合成本（元/月）合计金额元）岗位属性备注客服中心项目负责人　　　共担　客服部部门经理　　　共担　副经理　　　共担　客服/物业主管　　　共担　人事/行政助理　　　共担　客服/物业助理　　　　客服收费　　　共担　厨师　　　共担　厨工　　　共担　…　　　　　客服部小计　　　　　工程维修部部门经理　　　共担　副经理　　　共担　工程/维修主管　　　共担　工程技师　　　　强弱电技工　　　　给排水技工　　　　综合维修技工　　　　…　　　…　空调技工