【9A文】投资收益分析

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1、【MeiWei_81-优质适用文档】第七章投资收益分析一.成本预测依据项目现状条件、各专业配套收费标准及其他政策性收费标准、新城东区实际成本水平，在不考虑可售商业配套的情况下，估算该项目总投资8.68亿元，单位可售面积完全成本2892元/平米，详细构成如下：项目总成本(万元）单位成本说明一、土地成本31,3941,046土地方补偿费22,470749总用地525亩，每亩42.8万元;地价中包含土地使用权转让及地上、地下建/构筑物、各种管线设施拆迁合作方补偿费1,00033与合作方初步确定。出让金1,96065出让面积

2、525亩(35万平米)，评估价约800元/平米,应按17%计算，应为136元/平米，污染企业外迁可优惠到7%，计56元/平米大市政配套费5,033168建筑面积18万平米K165元/平米,其中含污水26、雨水39、煤气30、自来水25、道路及其他45元/平米交易费472评估值的0.21%契税88429土地补偿费/出让金/大配套之和的3%二、开发前期费5,205173勘察设计费1,19040报批报建费3,752125三通一平费1224场地具备道路场地平整，按新城标准考虑临水31万元临电92万元.临时设施费1425临时

3、围墙31万/临时办公室50(装修)/临时围板61万三、主体工程费28,500950新城东区多层签约价827元/平米,变更及签证35元/平米,本项目按860元/平米考虑;另考虑20套样板间500万、考虑提高建造档次2200万,折73元/平米；四、社区管网费11,943398给排水系统费1,89163供暖系统费3,416114含换热站建设费、红线外管网费25元/平米、锅炉房建设费40元/平米、锅炉房征地费17元/平米；区内工程费为40元/平米；室外燃气系统1,55652含气源发展基金20元/平米、区内工程费28元/平米、灶

4、表费3元/平米；室外高低压3,353112923【MeiWei_81-优质适用文档】【MeiWei_81-优质适用文档】室外消防系统室外智能系统67122道路及广场76325新城此项造价约为45.27元/平方米.综合管网设计2037工程费的2%。五、园林环境1,77059依设计方案的不同而不同环境设计1615环境工程总造价K10%绿化建设费1,22041区内、区外绿化支出，新城约为65元/平方米建筑小品923新城此项造价约为5.6元/平方米围墙建造费1154包括永久性围墙、围栏及大门,约为500元/延米,本项目围墙约为

5、2300米室外照明923室外照明电气工程，如路灯、草坪灯,新城此项造价约为6.54元/平方米室外零星设施923各种指示牌、标识牌、示意图等,新城此项造价约为3.15元/平方米六、公建配套费1,49550幼儿园2809按20KK平米考虑，每平米土建1200元，配置费200元/平米游泳池45015网球场753建造成本及配套物品购置,一个标准尺寸的网球场为40万儿童游乐设施2408土建、设备、各项设施,非营业性公建45015会所、居委会等3000平米，土建1200元/平米，设备及装修300元/平米七、直接费合计80,3062

6、,677八、不可预见费80827直接成本K1%九、开发间接费1,66455监理费214万(7元/平)/行政管理费960万(20万每月)/利息730万十、开发成本82,7782,759十一、营销费用3,990133销售收入K3.5%十二、总投资86,7682,892二.税务分析【MeiWei_81-优质适用文档】【MeiWei_81-优质适用文档】天津地区通过公司争取，一般可从政府取得灵活的优惠税收政策，目前兴业发展公司享受所得税50%、营业税20%(区外项目均为50%)的优惠；住宅发展公司享受营业税及所得税50%的优惠

7、，目前初步计划以住宅发展公司名义开发该项目，但能否实现税收优惠尚有一定的不确定性，保守测算，按国家法定税率考虑：1、营业税及附加：销售收入的5.05%；2、所得税：税前利润的33%；3、土地转让契税：土地成本（拆迁补偿费、土地出让金、大市政配套费）的3%；即使按法定所得税率，因天津公司亏损项目（业务）及公司本部费用的存在，实际税付可能远低于33%，但从项目评价角度，暂不考虑该因素。三.经济效益分析1.项目总体收益情况：根据上述售价、成本及税务测算，该项目总体经营情况如下：经济指标单位数值（元/m2）项目总金额（万元）销

8、售收入3800114,000直接成本264980,306总投资289286,768税前利润71621,475税后利润48014,388内部收益率51.53%销售净利率12.62%总投资回报率16．58%销售毛利率22.34%获利指数1.12资金峰值比例0.06地价支付贴现比0.88启动资金获利倍数1.68项目开发周期内各年的利润体