中国房地产业未来发展的宏观环境分析

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1、房地产业发展的宏观环境分析一、政治和法律环境房地产作为国家的支柱产业，关乎国计民生。它对于经济结构的建设，对社会安全和政治稳定都至关重要。国家对与房地产行业，总体来说是扶持，但是自从2002年拉响了国家对于房地产业的宏观调控，各个房地产开发企业需要应对国家法律、法规、政策，必须调整好自己的项目开发和土地储备。国家对于房地产业的调控，主要是从房价、土地、信贷、税收、金融等方面入手，而每年都有所差异。而政府对于稳定房价，在宏观调控上是下了大功夫，从2006年的国八条到现在，国家全力稳定市场房价。1、美国次贷危机对于房地产的影响自美国金融危机爆发以来，从中国当前面临的实际情况来看，房地产

2、行业的重要性仍然要大于股市，整个房地产业相对稳定的发展，成为中国抵御全球经济危机冲击拉动内需的关键所在。应对金融危机，国家出台了系列政策：（1）降息：由于金融危机影响，经济放缓，未来预期收入下降。减轻资金利息负担，降低企业成本，达到刺激经济，减缓经济滑坡速度，该政策并不主要是针对房地产行业，但同样也使房地产及贷款人负担降低，减少呆坏账率，同时也降低银行风险。（2）宽松的信贷政策：降低贷款门槛，鼓励首次或改善性住房贷款，对房地产市场具有刺激作用，但不能理解为政府鼓励房地产市场，政府此政策目的仅为改善住房政策的延续，但宽松政策对经济的刺激间接刺激房地产市场，故其效果将缓慢体现。（3）财

3、政支出：大力投资基础建设，刺激经济。由于基础建设对建材、钢材以及其他需求与房地产建设相同，故此政策短期内对房地产具有消极作用，同时也显示政府对房地产的不支持，希望控制房地产发展速度，但由于其对经济的促进作用明显，达到改善收入及经济环境的作用，故从长远来看，对房地产市场具有间接刺激作用。（4）税收调节：降低房产交易成本，对房地产市场具有积极作用。政府对房地产市场政策具有减缓其下滑速度，并适当调整产业结构，降低其在经济中的比重，短期内房地产市场将放缓并有一定滞涨，但是，为了不使银行坏账增加，引起社会动荡，政府的政策重点应该是保护开发商的。所以从长期来看，仍然具有上涨空间。2、2008年

4、至今，国家相关的政策影响（1）2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号），通知围绕着土地问题展开，指出（1）优先开发利用空闲、废弃、闲置和低效利用的土地，努力提高建设用地利用效率。（2）严格执行闲置土地处置政策，即土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。通知还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院做

5、出专题报告。（3）优化住宅用地结构。合理安排住宅用地，继续停止别墅类房地产开发项目的土地供应。确保不低于70%的住宅用地用于廉租房、经济适用房、限价房和90平方米以下中小套型普通商品房的建设，防止大套型商品，房多占土地。2008年的《国务院关于促进节约集约用地的通知》意在房价，促使开发商在规定期限内开发土地，增加房屋供给打击开发商过度囤地行为是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”的调控思路的具体体现。（2）从2008年9月16日起，央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。从2008

6、年9月25日起，除工行、农行、中行、建行、交行、邮储行暂不下调外，其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点。政府对于房地产业的信贷紧缩性政策开始放松。10月22日，财政部、国家税务总局两部委明确，从11月1日起，首次购90平方米及以下普通住房，契税暂下调至1%，免征个人购销住房印花税。降低存贷款金融利率、减免税费、降低房贷首付，都是为了促进内需，对于房地产业的发展具有促进作用。而对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持；对非自住房、非普通住房的贷款条件，金融机构适当予以提高。对于个人住房交易环节的税收政策的

7、调整，降低住房交易的税费。11月份的一系列政府决策，诸如国家加大投资力度、固定资产投资项目、住房的规划建设等等政策都有助于促进房地产业的发展。（3）2009年房地产调控的政策坚持以稳为主国家信息中心发布报告称，为避免房地产市场过度调整，09年中国房地产调控政策应坚持以“稳”为主，合理引导房地产市场，稳定市场预期，防止房价下降幅度过大，促进房地产市场稳定发展。国家信息中心12月1日发布第55期《经济预测分析》指出，目前，房地产市场持续低迷，部分区域房价下跌明显，一旦房价