房产评估

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1、房地产估价报告写作讲义(二)一、单选题:1、甲公司1999年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到总价格60％。随后甲办理了权属转让手续后，甲公司又花费了10万元用于构建了以该公司产品商标为原型的雕塑。问题(1)至此为止，正常情况下，甲公司的实际花费为()。A．小于100万B．等于100万C．等于110万D．大于110万标准答案：D解　　析：实际花费是客观成本，包括该房地产的购入价格（100万元）转让手续税费（未知）雕塑费用（10万元），则实际花费大于110万元。2、甲公司1999年3月以100万元购买了一宗工业用地及其厂房

2、，其中，地价占到总价格60％。随后甲办理了权属转让手续后，甲公司又花费了10万元用于构建了以该公司产品商标为原型的雕塑。问题(2)2000年6月，甲公司欲出售此宗房地产，假设到2000年6月，该类工业用地地价已增值10％。设此时该房地产售价为V，则在正常市场条件下，V最可能取值为()。A．106万B．116万C．小于106万D．大于116万E．106—116万标准答案：C解　　析：旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧。此时：1、土地的重新取得价格或重新开发成本=100万元×60%×（110%）=66万元

3、；若再考虑进行土地使用权年限修正，则土地的重新取得价格或重新开发成本应小于66万元。2、建筑物的重新购建价格=100万元×（1-60%）=40万元；3、建筑物的折旧客观存在.房地产估价报告写作讲义(三)第四讲房地产估价报告的写作（下）一、内容提要：房地产估价报告写作案例详述，《规范》规定的估价报告的规范格式说明。二、大纲要求掌握房地产估价报告的语言文字要求和基本格式，掌握房地产估价报告的具体写作。三、内容讲解：5．4房地产估价报告写作案例5．4．1背景资料5．4．1．1一般因素近几年，XX市的经济运行态势良好，城市建设方面更是成效显著。同时，作

4、为城市建设主力的房地产业也得到了迅速发展。国家有关部门相继出台了一系列有关房地产业的政策措施，对普通居住房地产市场的利好影响显著，而普通居住房地产市场的活跃，势必刺激地区的整体经济发展，从而带动商业房地产市场和高级居住房地产市场的活跃与发展。几年来，XX市的经济发展速度和利用外资情况在全国范围内都保持着较高的水平，经济秩序、社会秩序稳定，地方税收一直稳步增长，城市产业结构调整进展顺利，旅游业、金融业等第三产业稳步发展。随着国家宏观经济政策的调整和整个经济发展速度的回升，本市的酒店、餐饮业、写字间等商业型房地产市场的需求将有所增加。5．4．1．2

5、房地产实物权益状况因素估价对象位于XX市XX区XX街X号，为一栋钢筋混凝土框架结构的综合楼。其占地660.44㎡，土地使用性质为出让土地，出让期限从2002年11月18日至2042年11月18日，出让年限为40年。委托方持有《国有土地使用证》。综合楼地下一层、地上八层，建筑面积2971.98㎡，自2003年开始建设。综合楼平面布局为敞开式大厅，可自由分割。估价对象的层高较高，其地下室与第八层均做了内部夹层，为此使用面积有所增加。依据估价人员实地勘察，估价对象目前主体已经完工，设备安装及管网配套完毕，内装修工程与室外道路绿化进入收尾，已完成的工程

6、量约占总量的95％。该工程已通过竣工验收，委托方获得《房屋所有权证》。根据委托方提供的资料，估价对象建成后的使用功能为：地下一层为音乐酒吧，地上一层为用餐大厅，二层为小型宴会厅，三层为高档次KTV包间，四层为普通用餐包间，五层为洗浴中心，六、七层为办公用房，八层为客房。估价对象门前场地较开阔，有20个泊车位。精选范本,供参考！估价对象东侧与XX商城为邻，西边隔XX街为XX洗浴中心，南面为XX大厦，北面为停车场。其视野受到影响且距离主干道W路和L路均有一定的距离。5．4．1．3区位状况因素(1)区域范围以估价对象为中心，东至W路、西至S街、北至B

7、街，南至L路。所处区域按城市类区划分为一类区，其所占土地为一级地二类区。(2)区域特征估价对象处于大型金融商贸、办公中心区域的边缘地带，沿L路两侧分布着大量的餐馆、酒楼及综合楼、健身俱乐部等商业物业，区域特征较为明显。同时，银行、医院、文化宫等公共服务设施也分布在估价对象周围。(3)道路配置K域内东西向的L路和南北向的W路均为城市主要交干道，S街、B街均为次级交通道路，整个区域路网发达，路况良好。(4)交通设施与接近条件估价对象所处区域距火车站约3km，距海港约1km，距机场约12kin。经过该区域有7路、11路、24路、27路等十余条公交线路

8、，可通达市内各个区域，形成辐射力很强的公共交通网络。(5)基础设施在估价对象所处区域范围内，上下水、电力、煤气、供暖、电讯等基础设施配套齐全，市政管网