房地产损害赔偿估价实务探讨(陈树民)

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1、房地产价值贬损赔偿估价实务探讨皖宣城金桥房地产估价经纪咨询有限公司陈树民一、赔偿与补偿的法理辨析（1）两者发生的基础不同。通常赔偿由违法行为引起，以违法为前提；补偿由合法行为引起，不以违法为前提。（2）两者性质不同。补偿的根本属性在于对特定受害的公民法人或者其他组织损失的填补，旨在求得因公共利益而遭受特别损失的公民、法人或者其他组织提供补救，以体现其与普通公众间的利益平衡，并不意味着任何对补偿人的非难。（3）时间要求不同。赔偿责任的前提条件是损害的实际发生，即先有损害，后有赔偿；而补偿即可以在损害发生之前进行，也可以在损害发生之后进行。（4）两者承担责任的方式不同。赔偿责任以金钱赔

2、偿为原则，以恢复原状，返还财产等方式为辅；补偿责任多为支付一定数额的金钱。二、房地产损害赔偿估价的必要性（1）房地产是最主要、最广泛、最重要，也是人们最看重的财产之一，一般占社会总财富的50%～70%。保守估计，中国城镇居民住房资产占家庭总资产的比重超过50%，这是世界银行提供的数据（2）2007年《物权法》出台，十七大提出的“创造条件让群众最新范本,供参考！拥有财产性收入”，使人们的财产保护意识越来越强。（3）由于房地产的不可移动、相互影响等特性，房地产受到损害的情况不可避免。比如政府修路，不可避免的影响房屋的通行等。（4）损害会造成房地产价值减损或相关经济损失，当事人通常会请求

3、损害赔偿。在这样的情况下，一般是采取和解、调解、仲裁等方式，这些途径也主要是讨论赔偿的金额。目前的机制不完善，没有专业意见作为参考依据，赔偿金额的确定随意性大。（5）房地产估价师作为房地产价值评估专业人士，不仅有能力，而且有公信力，可以为在和解、调解、仲裁和诉讼中确定赔偿金额提供参考依据。我们接触到的一些当事人、法官等，他们也需要专业上的帮助，房地产估价师可以做这方面的工作。三、房地产损害赔偿估价的技术规范依据《房地产估价规范》中明确了该项估价类别的规定：“6．12其他目的的房地产估价6．12．1其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。6．12．2房地产损害赔偿估价，应把握

4、被损害房地产在损害发生前后的状态，对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值。”可见，《房地产估价规范》虽对损害赔偿估价没有作进一步详细的阐述，但估价类别中说明损害赔偿估价属于房地产估价的业务领域与范围。房地产损害一般指房屋质量缺陷，即房屋的实体、功能、环境等不符合国家相应标准或合同约定的要求。最新范本,供参考！进行房屋质量缺陷损失评估，应当按照下列程序进行：1．受理评估委托；2．拟定评估作业方案；3．搜集评估所需资料；4．实地查勘房屋质量缺陷状况；5．选定评估方法进行测算；6．确定评估结果；7．撰写评估报告；8．审核评估报告；9．出具评估报告；10．评估资料归档。

5、四、房地产损害赔偿估价的重要意义（1）可以促进社会和谐。科学、有公信力、有规则的房地产估价，有利于争议解决，化解矛盾，减少不和谐因素。一些问题解决方法如果随意性很大，就会助长攀比，包括现在城市房屋拆迁，基本上没有规则，当前解决的问题很有可能就是下一步的祸根隐患。（2）可以拓展估价业务。（3）可以提高社会形象。目前我们给社会的感觉是专业知识不够好，技术含量不够高，主要是为了完成必要手续，没有解决人们真正需要的问题。五、常见房地产价值贬损情形的分类（一）按照贬损原因、侵权对象分类最新范本,供参考！1、人为因素致使房地产的实体有较大损害引发价值贬损的情形房屋实体是指房屋实际存在的有形组成

6、部分，包括主体结构、围护结构、装饰装修等。（1）矿产采掘、地铁建设等地下施工导致的邻近房产实体损害（2）地基等地表施工导致邻近房产实体损害（3）爆破施工不当导致邻近房产实体损害（4）交通肇事导致房产实体损害（5）因火灾或煤气、液化气、天然气爆炸导致相邻房产实体损害（6）野蛮装修导致相邻房产实体损害（7）小型塘坝管理不善导致邻近房产实体损害（8）相邻建筑物和其他固定物体的倒塌等引起的房产实体损害（9）其他人为因素导致房产实体损害2、人为因素致使房地产的使用功能有较大缺陷引发价值贬损的情形房屋功能是指房屋水电、暖通、燃气、通信、保温、隔热、防水、采光、日照等方面的使用状态与指标。（1）

7、设计不当、施工不当或偷工减料导致的功能性损害（2）市政设施施工、建设导致的房屋临时性或永久性功能损害（3）其他人为因素导致房产功能损害（如非绿色装修）最新范本,供参考！3、人为因素致使房地产的权利人产生经济损失的情形（1）因未能履约（如未按合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建，对他人造成损失的（2）因对房地产权利行使不当限制，例如错误查封，对房地产权利人造成损失的（3）因异议登记不当，造成房地产权利人损害的。《物权法》第十九条规定：“异议登记不当，造成权利人损害