_社区准物业管理_破解老旧小区管理难题.pdf

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1、物业调研PROPERTYRESEARCH“社区准物业管理”：破解老旧小区管理难题■文/葛红刚区准物业管理是近年来出现的一个新名词。随着房地产业的社飞速发展和旧城改造进程的不断加快，大量新小区相继投入使用，实施了专业化、规范化、市场化的物业管理，群众居住质量明显改善。但是许多老旧小区由于规划建设起点低、公建配套设施不全、原产权单位改制破产等原因，普遍存在管理不到位、小区环境较差、秩序混乱、违章搭建严重等问题，与新建小区形成明显反差，群众反映非常强烈。为此，一些地区探索实行了“社区准物业管理”，即由街道、社区力。所以社

2、区准物业管理的实施对象应该是第二牵头成立“社区物业工作站”等类似的服务机构，对不具备物业管理条类，也就是那些长期无人管理的老旧小区。因为这些件、暂时无法推行正规物业管理的老旧居民小区，确定较低的物业收小区的居民相对于新小区的居民而言，更渴望小区费标准和服务标准、为居民提供基本的物业服务。实施社区准物业管有人管理，改善小区环境的愿望更迫切。也只有使这理是扩大物业管理覆盖、改变老旧小区面貌的有益尝试，是化解基层些老旧小区的面貌得到改观，和谐社区建设才不会矛盾、构建和谐安定社区的有益探索，值得肯定和推广。沦为空谈。对象选

3、择：推行前提：不需锦上添花，而要雪中送炭不能盲目实施，而要创造条件居民小区从新旧程度以及物业管理条件上可以划分为两类：第一推行社区准物业管理，并不是所有未实施物业类是可以实施专业物业管理的新建小区和次新小区。这些小区规划设管理的老旧小区都可以，而要针对各个老旧小区的计较为完善，建设品质较高，实施物业管理的条件比较好，必须严格实际情况，积极完善相关条件，特别是必要的小区按照规定公开选聘正规的物业服务企业实施规范的物业管理，不能随配套设施要到位，为推行社区准物业管理打下基意降低物业管理的标准；第二类是没有或无法实施专业

4、物业管理的老础，确保社区准物业管理取得成效。旧小区。这些老旧小区面广量大，基本是规模较小、零星分散、开发时例如，一些老旧小区一直是开放式、敞开式的间长的开放式老小区。由于基础条件较差、居民“花钱买服务”的意识居民区，根本没有围墙、值班室等基础设施，这样较弱、矛盾比较集中，即使对这些老旧小区的基础配套设施进行整治的老旧小区，即使实施社区准物业管理，也无法真完善，专业物业服务企业也不愿托管。正管理到位。因此，推行社区准物业管理，首先要对因为长期无人管理，老旧小区的环境每况愈下，设施缺失严重，生值班室、围墙、集中车库、路

5、灯照明、绿化、排水、活秩序混乱，社会不稳定因素增多，房屋不断贬值，群众意见较大。一消防等公共部位和共用设施进行综合整治、出新、些有能力换房的居民纷纷搬出，留下的多是低收入家庭和困难户等社完善，实施“穿新衣”、“戴新帽”、“加配套”，使之会弱势群体。具备基本的准物业管理条件。在整治完善基础配套居住在这些无人管理的老旧小区中的居民，虽然非常希望改善自设施的时候必须要有长远眼光，有条件的小区要将己的居住环境和居住质量，但是由于经济能力等原因，常常是无能为社区物业管理用房及监控、对讲、报警等技防设施82城市开发（物业管理）

6、URBANDEVELOPMENT2010.03PROPERTYRESEARCH物业调研的良性机制，使其具有强大的生命力。首先在经费来源上，要明确社区物业工作站可以通过提供服务向居民收取一定的服务成本费，维持日常的运转。服务成本费不足的部分由政府给予适当补贴。社区物业工作站可以通过小区停车费、广告费、房租等其他收入贴补主业，弥补小区管理经费不足。房管、物价等部门应该研究出台符合社区准物业管理特点和老旧居民小区实际的收费标准和收费办法，收费标准要坚持费用与服务内容相适应、合理补偿服务成本的原则，兼顾老旧小区居民的承受能

7、力和社区物业工作站的生存发展。徐州市的准物业管理物业服务费采取市、区财政补贴为主，居民负担为辅，分级负担的办法，每月由市、区两级按推行准物业管理的建筑面积各负担0.05元/m2/月的标准费用，小区居民按住房建筑面积负担20.05元/m/月的标准承担费用。其次在政策扶持上，相关部门应积极支持社区准物业管理的发展，落实启动资金，建立奖励、补贴等扶持机制。有的地区对推行老小区准物业管理工作实行以“以奖代补”政策，即对实行准物业管理的每个小区奖励一定数额资金，用以购置设备。购置的固定资产属全体业主所有，工作站因故撤出小区时

8、，不得带走或损坏，移交给下一个管理部门。有的地区按照一定标准设立准物业管理小区长效管理奖励资准物业管理可以让老旧小区业主享受到基本的物业服务金，由社区物业工作站负责小区内秩序维护、保洁、保绿、设施维护等一并配套到位，为后期转为专业的物业管理打下基最基本的服务，经所属管理区和社区考核达到标准要求的，每年实行础。因为社区准物业管理并不是最终的目的，而要一次性奖励