探析合约规划在房地产成本管理中的应用.pdf

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1、应用与实践应用与实践Doors&Windows探析合约规划在房地产成本管理中的应用王梅西安紫薇地产开发有限公司摘要：随着国家对房地产宏观调控的深入，我国房地产行业竞争愈演愈烈，企业面临较大挑战。房地产企业必须从内部入手，运用合约规划等工具，加强企业自身成本管理能力，才能顺应市场变化，提升综合竞争能力。本文主要讲述了房地产合约规划的内涵和价值，如何编制合约规划模版，以及常见问题和解决对策。关键词：房地产；成本管理；合约规划1前言企业考虑全面，可避免因为自身经验不足的引起的各种问题，在国家宏观调控下，房地产企业利润率越来越薄，企业经但标杆企业的发包模式、合约范围、供应商结构等

2、能否适用于营者也越来越重视成本管理。在这种发展态势下，如何确保自身企业，是一个问题。如果应用不当，反而会给后期执行造项目完成后，实际发生成本不突破目标成本，则考验了房地产成困惑，难以落地。企业管控水平的高低。“合约规划”是有效解决这一难题的抓最后，应快速界定合约范围。根据笔者工作体会，如果合手和工具。约范围界定模糊，则后期成本管控效果就会大为下降，甚至可2合约规划内涵和价值能造成成本失控。因此合约范围描述是否准确，是目标成本能否顺利转换为合同进行控制的关键一环。一般来说，可以(1)合约规划的内涵：合约规划，顾名思义，就是对项目未由管理经验丰富的项目老总牵头，将项目开发工作

3、项层层细来需要签约的合约进行预先规划，包括规划未来需要签约的分至最末级，然后与合同签订的范围相对照，分析哪几个末级合约个数、签约金额、合约范围等，以此来指导后期实际合同应该归在同一个合约规划下，从而明确合约规划的范围及的签订。合约规划的基础是目标成本，通过预估合约的过程，数量。把以科目为单元的目标成本，转化为一个个可以执行的合约，下表就是某企业根据自身管控细度制定的合约规划从而架起目标成本和合同之间的桥梁，使合同签订有理有据模版：有目标。(2)合约规划的价值：合约规划是成本管控的抓手。目标代码成本控制科目/合约范围预估金额责任部门成本及科目是成本人员的语言，合约是业务人员

4、的语言。在合约规划名称没有合约规划之前，由于成本工作的专业性，各个业务部门对1.2前期费用成本数据看不懂、不愿意看，目标成本仅仅局限在成本人员手1.2.1勘察费中，难以在业务环节发挥指导作用，目标成本控制也成了空地裂缝专项勘谈。而合约规划启用之后，成本控制载体从科目转向合约，过1.2.1.1察费程成本控制直接落实到具体合同层面，控制主体从成本转到宗地内有地了成本和业务双控，成本责任明确，项目开发成本可真正得以裂缝时，对控制。·地裂缝专项勘地裂缝进行工程部察合同3合约规划模版的梳理和应用专项勘察费3.1合约规划模版定什么用对于成长型房企而言，在没有经验积累的前提下，首先要1

5、.2.1.2文物勘察费工程部摒弃完美的思想，要多从合理性、可操作性以及执行力等角度宗地内考古去考虑，即遵循“抓大放小、渐进优化”的原则。对建安工程等·文物勘探协议勘察钻探工构成复杂的，合约颗粒度可以更细一些，其他可以粗一些，在作项目前期可以粗一些，后期随设计的逐步完善可以逐步细一………………些，在执行过程中再逐步优化。但不管怎么讲，合约规划模4合约规划在应用中的常见问题及解决对策版，最主要的，是确定模版要素、合约数量、合约范围、合约责虽然合约规划作为成本管理的事前管控手段，已经得了任等。模版要素即为模版的表头要素，体现企业对合约规划业内人士的共同认可，但从使用效果看却千差

6、万别。有的企本身的管控思路，如合约名称、金额等。合约数量指模版应该业通过这个工具，真正将合同约束在规划框架之下，但还有许包含哪些合约规划项，为具体项目分解执行提供指引。合约多企业，在项目前期合同累加金额没有超预估总额，但后期却范围就是明确合约规划的内容、边界等。合约责任即明确具出现大量非预估合约项，导致成本超支，比如涉及范围广且金体合约的管控责任，避免后期执行互相扯皮。额较大建安工程等。究其原因，大部分都源于对合约模版在3.2合约规划模版如何编制一线项目如何规范使用，未能清楚说明。首先需明确模版的关键要素，以便指导后期业务。这些合约规划作为一个纽带，连接起了目标成本与合同

7、，使目关键要素有：合约名称、合约金额、合约范围、合约数量、合约标成本走出单一的成本部门，走向一线业务执行部门，使房地责任等。产企业的成本管控真正从事后核算走向事前管控。中小型房其次，管控好合约数量很关键，要预先判断项目到底该签企要想管好项目利润，合理运用这一工具，可以起到事半功倍多少份合同，否则，合约数量失控，即意味着目标成本的失的效果。控。解决这一难题，大多数企业常常采用历史项目法，也有些参考文献：企业采用标杆借鉴法。[1]明源地产研究院.成本制胜：微利时代再造房企核心竞争3.3标杆借鉴法力[M].北京：中信出版社,2016