公园主题构想方案.ppt

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1、公园主题构想方案解析公园地产[何谓公园地产]“公园地产”，一般是指为了给居民营造稀缺的景观和生态环境，开发商依托市政公共公园或将房地产开发与公园建设结合起来的项目。从广义上讲，公园地产是指跟公园相关的地产项目，包括主题公园项目、旅游地产项目，是将公园景观作为楼盘的特色和卖点，将建筑、人文与自然环境结合成一体的地产概念。重庆现有公园地产研究伴随城市规划及环境改造的加速，重庆公园的规划建设力度也随之加大。根据规划，今后十年，主城区将建17个市级公园，新增城市绿地18万亩。公园开发直接带动了重庆市公园地产的初

2、步发展，目前已经有部分项目采取了公园地产的开发模式，如晋愉双山项目、中凯鸿恩寺项目、保利鸿恩寺项目等。[公园地产现状——初步发展]中凯项目龙湖项目晋愉项目保利项目重庆现有公园地产研究公园地产由于具有视野开阔、环境优雅等宜居优势，是地产项目附加值的重要补充。而我司通过消费者调查研究，也证明了公园地产的溢价效应。[公园地产现状——溢价效应]通过市场调研证实了地产对于公园的溢价效应，就溢价幅度而言，认为比例在5%—10%的客户群体最多，占到35%，而认为5%—15%的客户比例达到了70%，10%以上比例占到4

3、7%。公园对于地产的溢价效应毋庸置疑，但我们的疑问是，如何评判这样的溢价幅度，公园对于项目的溢价作用，是否得到了充分利用溢价幅度城市比较北京市认可溢价比例在15%—20%的最多，占到32%，10%以上比例占72%；上海市认可溢价比例在15%—20%的最多，占到33%，10%以上比例占76%。北京、上海公园地产的溢价幅度多在15%以上，而重庆多在10%以下。可以明显看出重庆市公园地产相对于发到城市溢价幅度较低，公园对于地产的溢价作用，并没有得到充分发挥。其原因在哪？再看重庆公园地产的发展状态[公园地产现状

4、——模式初级]重庆公园地产较长时间内主要采取简单傍公园的初级模式为主，俗称“借园”。开发重点放在“借”上，公园仅仅是对配套的补充、景观视野的眼神、环境的提升，而忽视了对公园品牌的建设、公园主题及公园产品力的打造。由于“借园”重在“借”，对居者难免观赏性较强，缺乏足够的参与性与互动性，因此客户对公园的价值仅仅停留在“宜居”层面，深层次的客户参与需求得不到满足。在公园地产的初级发展模式下，公园主题性弱、参与性低，利用度不高，无法有效吸引人流，对住宅和商业的溢价功能有限。[重庆公园状况概述]重庆市公园布局和发

5、展初期，依托山地森林资源及城市核心居住区，建造了数量较多的森林公园及居民配套公园，如南山森林公园、鹅岭公园、歌乐山森林公园、珊瑚公园、花卉园等，基本满足了居民对于公园配套的需求。伴随重庆市主城外扩速度加快、森林重庆实施力度加大等契机，重庆市公园的发展呈现出分布更加广泛、数量不断增加、主题多样性、建设模式更加灵活等特征，如动步公园、双山公园、洋人街等。未来重庆公园的建设力度将持续增强。根据规划，未来十年主城区还将建17个市级公园，新增城市绿地18万亩。城市公园分布重庆公园发展历史解析升级阶段多元化阶段12

6、3典型特点重庆直辖之前，依托于山地森林及旧城区布局，主题特点不强，观赏性较强，参与性较弱，政府出资打造。重庆直辖至2007，多依托于新区发展，主题明确、参与性较强的公园零星出现，投资模式也呈多样化态势2007年以后，在城市规划和消费升级的带动下，差异化特色型主题公园出现，如方特科幻公园、龙门阵魔幻山公园，大规模“造园”模式开始出现。典型项目鹅岭公园、珊瑚公园、花卉园等龙湖动步公园、巴国城公园等双山公园，海昌加勒比游乐公园等初始阶段根据重庆市市园林局公布的《森林重庆主城区建设规划》，今后十年，主城区将建1

7、7个市级公园，其中大西区将建设各级别46个公园，江北区5年内要新建扩建100个社区公园。其它各区也纷纷将公园建设列入发展重点。未来城市市公园的数量的不断增多，将使得传统公园面临更为强烈的同质化竞争。[未来公园规划及影响]典型公园分布双山公园动步公园鸿恩寺公园龙头寺寺公园江北城中央公园[公园案例解析1——动步公园]重庆龙湖动步公园占地100余亩，以体育休闲主题定位，以现代景观风格园林为布局框架，内设诸多体育健身设施，如网球场、篮球场、羽毛球场、慢跑道、儿童游乐设置、老年活动器材等项目。动步公园主题定位明确

8、，参与性强，人气聚累程度高，公园人流同时为龙湖餐饮、休闲主题商业带来人气，对住宅的溢价功能明显增强。动步公园对龙湖品牌建设起到重要作用，龙湖在公园内定期组织业主活动、举办表演、儿童益智开发等公共关系活动，维护了客户关系，大大提升了品牌美誉度和附加值。在操作层面上，龙湖通过动步公园的建设与租期管理，与政府成功进行土地置换。通过有效的现金流获取了较多的利润和品牌发展空间。[公园案例解析2——龙头寺公园]龙头寺公园总占地650亩，与龙头寺火车站相