融科_九重锦1-2期结案总结.ppt

《融科_九重锦1-2期结案总结.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、LOADINGLOADING合肥融科九重锦1—2期结案总结旺市·淡市·九重锦2009—2011前言我们希望从这个报告与大家分享：当宏观调控成为常态，面对旺市、淡市以及市场徘徊期的不断转变，项目如何调整推售，以占领市场先机？九重锦身处近郊住宅开发集约地区，同质化竞争背景下的取胜之道？九重锦的客户是谁？在政务区的成熟过程中客户有无变化？世联团队在与开发商的合作中，有无可吸取的经验教训？策划？策划？市场调研客户梳理推广价格广告沟通管理开发商预期销售支持策略执行操盘手资源整合人际敏感写报告演讲熬夜加班媒体对接执行跟进创意辩论物

2、料价值梳理活动展示派单包装PlanningisaprocessofproblemFindingPositioningandproblemResolving.在世联’策划要解决开发商的诸多问题，但核心还是达成销售在世联’策划影响销售结果最有力的武器是推广与定价策划1、推广——给更多的客户更多的买单理由——最优：产生营销溢价——世联：挖掘物业价值2、定价——给交易双方最大的价值满足感——最优：获取量价均衡——世联：节约交易成本但是，鱼与熊掌不可兼得，因时而变，有所取舍，才是王道。就像，稳定与发展是当前中国的主要目标。但是…

3、还有，效率优先，兼顾公平。其实就是…推广与定价在操盘的过程中，如何因时而变，有所侧重6我们认为，根据市场变化，策划在操盘过程中的侧重：旺市1、推广（挖掘物业价值）2、定价（节约交易成本）淡市1、推广（挖掘物业价值）2、定价（节约交易成本）Important&UrgentImportant&UrgentImportantImportant对策划来说，旺市重推售配合，淡市重价格选择因为，供需两旺时，总会有客户愿意买单因为，供过于求时，客户只会为高性价比买单7九重锦伴随着合肥楼市的跌宕起伏，操盘的思路也是在顺应市场形势而不断

4、转换20082009201020112009年3月进场项目自2009年3月进场以来，历经33个月，其中：淡市（11个月）2009.3—2009.62010.5—2010.72011.4—2011.11旺市（10个月）2009.7—2010.42010.8—2011.3反弹期（12个月）89那些年，我们九重锦的淡市与旺市与大家分享九重锦910政务新区·濒临河景·中等规模·高密度·配套缺乏项目经济指标：总占地：112亩总建面：240000㎡容积率：3.21物业类别：33-34层高层产品类别：82-166㎡2-4房发展商：联

5、想控股融科智地学区：50中省重点中学1#2#3#4#5#6#8#9#11#10#7#16#12#15#1项目概况10刚需产品占到1-2期产品总量81%，户型设计合理，赠送面积大，实用率高，具备热销基础1项目概况1112本项目位于政务区的西南角，地段较偏，2008年底入市之初，区域发展不成熟，周边基本没有任何配套，项目属于非核心区域中等规模品质小区，但规划利好突出融科九重锦本项目位于有合肥未来中央商务区（CBD）之称的政务文化新区西南侧，北临习友路，南为匡河、香樟绿化带，紧依合肥市八中新校区。但地段偏远，交通不便，各项配

6、套匮乏合肥市政务区1项目概况优势：1、区域具备交通、行政、自然资源、规划利好等多重优势；2、项目临匡河景观带，交通便利，台地景观设计具备市场稀缺3、产品户型设计合理，实用率高，在区域内具备竞争优势；4、售楼处、样板间品质感较高，为客户价值感知提供支持；5、开发商与旗下物业具备一定的知名度，可在营销中加以放大。劣势：1、区域生活配套严重缺乏，居住氛围较弱；2、项目身处快车道，且绿化带较长，交通通达性一般；3、区域市场客户关注度一般，且项目高层产品面临多层、小高层同等面积竞争，竞争较激烈；4、售楼处地处匡河路，昭示性差5、

7、开发商首次进入合肥，市场认知度不高，缺乏客户基础。1314遭遇战！200914市场判断；营销亮点；目标达成；经验沉淀前期开发商自售，项目一期于2008年11月8日首次开盘推出1#、4#350套房源，均价4300元/㎡，销售50套，去化率不足15%，世联于2009年3月10日进场，收编了原开发商的销售团队。1、项目区位属合肥未来城市CBD地带，拥有规划利好，但短期配套严重缺乏，辐射力弱，且区域高层产品同质化，客源争夺激烈。2、融科初到合肥，品牌认知度有限，时间紧迫，销售压力大。3、本项目除了要实现成功销售外，还要实现品牌

8、落地，但整体营销费用相对不足。九重锦问题初判融科智地融科智地是被联想控股寄予厚望的核心资产和支柱产业，九重锦项目融科智地在合肥第一个启动项目，投入精力多，期望高；世联地产历经2年完成上市，企业进入快速发展期，在合肥顾问业务发展迅猛，九重锦项目为合肥世联以分公司名义接盘的首个代理项目；进场背景151核心思路区域客户资源有限营销费用不