遵义房地产市场现状.ppt

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1、2市场概况多年供大于求的遵义市场多年来遵义市一直呈现来供大于求现象，目前总余量需20年消化完毕，市场压力大。（目前遵义超40万方的项目有11个，共计2400余方，以2012年遵义年成交102万方需要20年才能消化）北部汇川经济开发区南部新城红花岗区2011年以来，遵义逐步出现大盘扎堆的情况，尤其是2012年以1500万方的超巨量大盘入市的保利未来城市，超级大盘入市，凭借品牌及价格抢夺大量客群，后期受困于大体量及资金回笼，该项目必将以低价走量刺激市场，成为本案乃至整个遵义房地产的威胁。（类花果园）目前遵义市房地产格局基本呈现三个片区发展。北部汇川开发区、南部新

2、城、以及老城区。北部汇川经济开发区南部新城红花岗区老城2012年遵义各区商品房成交走势图北部房地产项目价格高，5500-6500元/平米，知名房开，如恒大城，开发趋近成熟，市民心理距离尚未完全淡化，老城区客群及县份城镇为主力购买群，与项目直面争夺客群，目前空置率高。南部新城是近年来政府号召开发的热点板块，大盘多，知名房开多，目前处于开发过渡期，区域内目前及未来开发热度都将远超老城及北部。开发势头正旺，竞争必然激烈，市场份额正逐渐被蚕食，客源争夺战急剧。一北、一南纵向发展格局威胁与机遇并存的区域板块从南部新城的实际开发重点看来，目前向南趋势明显，也就是大盘雄踞

3、的龙坑、南白一带，中铁、保利等项目。而项目所处区域并非向南，实则是属于部分红花岗区接壤南部新城的夹缝区域，看似新城而非新城的一带，因此这一片区价格一直维持3800-4500元/平米。区域生活及配套相对成熟，但教育配套一直成为区域短板。区域客群抢夺。区域内目标客群主要来自本区域地源客户，以及少量老城客户，以及更少量的南北城的挤压客户。同类产品竞争凶猛，品质雷同甚至更好，产品雷同，环境优越。北部汇川经济开发区南部新城红花岗区老城从地理条件看来，本案所在区域板块是距离老城区最近的板块，生活配套齐全，便捷，这是一北、一南新城都不及的地段条件；从市场竞争条件看来，本案

4、所在区域存在很大的竞争机会，除了红花岗区地源性客户的优势，还有机会竞争取想靠拢老城发展的边缘性客源；区域板块高品质下的价格优势产品占据一定竞争机会，园林环境良好、亮点户型、配套良好而又具有吸引力的价格优势；聚焦区域板块竞品：同等条件下，最有竞争权的范围，海尔大道、东欣路、洛河、忠庄河一带。因此，我们将权重竞争分析指向这一带。北部汇川经济开发区南部新城红花岗区老城威胁与机遇并存的区域板块竞品凶猛！区域板块的市场蚕食春生彼岸港湾国际天蕴南加州江南一品凯莱国际保利未来城东欣彩虹城蓝色：未面市项目黄色：在售项目最具话语权的竞争区域最具话语权的竞争力区域板块：聚焦竞争

5、区域板块内——价格，高品质下的优势价格竞争，如港湾国际，一期面市预计3880起价的高品质产品；天蕴·南加州，纯洋房项目，楼层稍差的户型4700元/平米，享受整体规划大环境。聚焦竞争区域板块内——放量，未来整体放量超350万方，且均是超60万方大盘，小竞争板块内竞争剧烈，更何况在大竞争环境下，面临南部、北部的多重竞争压力。聚焦竞争区域板块内——价值点，工期、品质、环境竞争均是热点，在售项目均以成熟环境品质、工期呈现情况下开售，极大程度上拉拢客户。竞品凶猛！区域板块的市场蚕食个案—东欣彩虹城位于红花岗区东欣路，项目整体规划较好，建筑品质较高，一期开发产品为洋房（

6、多层产品），高绿化，园林环境优质，形象良好，居住生活氛围浓郁。现推售产品为小高层，临河，主体工期已达80%，客群主要来自红花岗区。09年4月一期交房，10年年底三期开盘起价3700，11年均价4000，12年均价4500。相比本案：地段不及本案，但依靠高品质高端形象打造，园林环境展示效果佳，价格保持平稳上涨。开盘4年消化1/3，去化速度较慢，但获得较高价格。数据来源：遵义市住房和城乡建设局。统计数据截止到2013年4月现场实景图竞品凶猛！区域板块的市场蚕食个案—保利未来城市超大体量，2011年底正式推量至今去化72万方，以此去化速度，还需5个月时间去化剩余4

7、8万方体量，如照此推算，其二期将在2013年10月面市推出，预计二期推量约100万方，客群来源主要来自南白、红花岗区相比本案：地段同样不及本案，但凭借展示区获得较高认同度，价格坚挺、去化速度快。项目优势所在：1、自身配套齐全；2、保利品牌；3、强大的推广；4、良好的展示区；5、园林环境好；6、户型赠送面积大数据来源：遵义市住房和城乡建设局。统计数据截止到2013年4月园林展示实景园林展示实景园林展示实景赠送空间赠送空间赠送空间赠送空间竞品凶猛！区域板块的市场蚕食个案—江南一品位于忠庄客车站南200米处，由8万方家装建材商业市场及70万方住宅组成，家装建材商业

8、市场已营业，对项目人气聚集有较大拉动。品质较低，基本