史蒂芬咨询--1号商业定位及推广咨询案.ppt

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1、都匀1号项目商业定位及营销推广报告本报告思路体系本体分析区位分析交通分析项目四至限制条件分析项目属性界定商业环境分析商业业态分布及构成区域人口属性构成区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析市场环境分析都匀商铺市场环境特征都匀商铺价格格局都匀商铺竞争楼盘市场环境属性界定市场环境对商业定位的启示项目市场环境SWOT分析商业定位功能定位商业定位业态定位价格定位营销定位营销推广营销战略营销策略PartI｜本体分析PartII｜商业环境PartIII｜市场环境PartIV｜商业定位PartV｜营销推广PartⅥ｜附件索引：INDE

2、XPartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定项目位于都匀开发区北向，无过道效益，城市配套相对成熟。项目位于都匀开发区北向，临近高速公路入口，是北向进入都匀市区的交通咽喉之地。项目距离主城区核心商圈6公里，距离未来开发区商业中心1公里路程。区域位置上游离于核心商圈之外。本案所处地块较开发区中段整体周边相对成熟。本案地段属于开发区第二次扩规范围，目前正处于建设阶段，区域居住环境较差，人口不足。本案城市核心商圈未来区域商圈本案位置PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属

3、性界定本案交通至高速路至市区至贵阳、斗篷山、杨柳街至市区至丹寨、三都本案本案处于城市交通枢纽——龙山大道旁。往北3分钟车程，连接城际高速公路；往南三条路至城市核心，约10分钟车程。交通分析：本案处于城市交通咽喉之地，可作为对外商贸节点。本案商铺临街一面为城市快车道，商业昭示性好，但是无聚集人气功能。PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定本案城市交通枢纽——龙山大道市北农贸综合市场黔南汽车商贸城项目东侧——市北农贸综合市场、小型百货超市项目北侧——零散街铺，主要经营餐饮、维修、零售店项目东南侧—

4、—社区街铺，通讯、超市、建材、餐饮项目南侧——专业市场：黔南汽车商贸城本案周边商业环境较差，现经营业态凌乱。由于周边人气不足，导致专业市场——市北农贸综合市场经营不好。南侧毗邻在售专业市场：黔南汽车商贸城。项目四至PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定都匀1号各物业指标总建筑面积：15万平方米商业建筑面积：9476.83平方米其中会所中心面积：2202.37平方米1、26号裙楼商业：3684平方米临街商铺：3410.46平方米会所中心沿街商业126商业经济技术指标本地块呈长方形，地形平缓略低于

5、路面，毗邻城市快速干道，临街面宽阔长达500m，利于项目商业街区的打造；商铺属性开间：3.9-4.6米进深：10.2米层高：3.5米共计21间，可分割。PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析项目属性界定限制条件分析一、商铺部分无专用烟道问题，将限制餐饮类业态经营或有损项目外立面。优化建议方向：准确商业定位、合理业态布局。二、商铺分地上和地下部分，两部分连带销售，将会使商铺单位产权价格过高，失去竞争优势。优化建议方向：选择适合业态，资源优化组合。三、城市绿化带，商铺与道路之间的绿化带，将一定程度的遮挡，降低

6、商铺沿街的昭示性。优化建议方向：选择遮挡效果差的绿色植物，避免过大、过密。四、商铺前走廊，影响商铺的昭示性，不能一眼看透商铺里的经营产品。优化建议方向：将走廊部分化入每个商铺使用范围内，增加了使用面积的同时也增强了商铺的昭示性。五、商业体量与住宅配比过大，社区消费群体无法支撑本案商业。优化建议方向：合理定位商业服务功能，合理发展外向型商业。商业部分限制条件及其优化方向建议PartI｜本体分析区位分析交通分析项目四至经济技术指标限制条件分析本体属性界定区位属性：区位缺乏成熟度区域现状属于半农区域，项目周边生活环境混杂，商业品质较低；城市

7、远郊都匀开发区北部，远离主城区；项目属性：城市交通咽喉进入城市的桥头堡，商业昭示面充足；昭示面充足临街昭示面接近500m，利于商业街打造；高品质住宅区项目作为都匀高品质社区，面对过多的商业体量；本体属性界定产品存在限制条件产品存在限制因素：烟道问题限制业态；建筑结构高企单价；城市绿化带及走廊降低商业面昭示性；项目地段商业比较成熟，但品质较低项目周边商业为北部开发区最成熟地段，但品质较低；周边有汽车商贸城，未来发展机遇良好。PartII｜商业环境商业业态分布及构成区域人口属性构成区域交通条件分析项目商业属性界定商业环境SWOT分析周边业

8、态分布周边商业以汽车销售为主，项目临街三角花园处以邻里商业为主，整体区域商业成熟度较整个北部开发区，具备一定的优势。在龙山大道一线，逐渐形成了以汽车销售为主、建材为辅的商圈，但是经营环境较差、业态较杂，区域缺乏一个高品质