顺景大厦销售执行方案.doc

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1、顺景大厦销售执行方案目录第一部分物业定位2一、项目分析2二、项目价值5三、物业市场定位6四、客户定位6第二部分项目价格策略8一、影响售价的因素8二、定位理念8三、项目价格目标9四、价格实施策略9五、价目表说明9第三部分包装策略10一、销售卖场组织10二、现场包装11三、销售资料包装12第四部分推广策略13一、推广主题13二、广告策略14三、媒体组合策略14四、平面广告安排15第五部分销售实施策略16一、销售前准备工作16二、销售策略161、住宅销售策略162、商铺销售策略17三、推广费用安排19附件：住宅价格表（附表一）、商业价格表（附表二）销售前准备工作计划表（

2、附表三）第一部分物业定位一、项目分析1、项目配套、景观、周边环境以及所处市场环境分析（详细见策划报告）分析结论：u项目周边生活配套较为齐全u项目纵深景观不佳，周边多为低矮的陈旧农民房u居住环境较差，周边居住群体多为租房的外地打工人员，居住群体质素较低且混杂，不利于项目整体品质的拔高u项目所处的市场环境较好，短期内暂没有竞争对手，整体市场供小于求，但是如果短期内本项目不及时推入市场，即将推出的“南峰项目”势必削弱本项目的市场影响力，届时将影响本项目的销售。2、户型分析①户型统计顺景大厦户型统计表房型户型朝向面积（㎡）户数楼层每层户数户型比面积比二房一厅F南北套内54

3、.99阳台9.072五层22.3％1.4％合计128.122二房二厅D南北套内67.02阳台9.883二层三层四层1113.4%2.5%C北南北套内58.40阳台5.973二层三层四层1113.4%2.1%H南南北套内67.92阳台6.501五层11.2%0.8%K南北套内64.57阳台9.6912五层1213.8%9.7%合计1389.3519三房二厅B1南北套内88.35阳台8.6818二层三层四层66620.7%19%D1南北套内91.10阳台9.501五层11.2%1.1%合计1847.1419四房二厅A南北套内100.16阳台13.146二层三层四层22

4、26.9%7.4%B南北套内93.57阳台13.9018二层三层四层66620.7%21%A1南北套内102.64阳台13.503二层13.4%3.9%合计2962.6827复式JI南北套内109.38花园31.926五层66.9%9.2%J南北套内103.73花园52.896五层66.9%10.2%M南北套内101.03阳台2.882五层22.3%2.3%E南北套内97.37花园13.852五层22.3%2.4%N南北套内110.24阳台5.91花园76.081五层11.2%2.1%L南北套内101.01花园42.652五层22.3%3.1%G南北套内101.2

5、0花园62.78阳台3.901五层11.1%1.8%合计2869.2120总计9196.587100%100%由以上图表统计，户型主要有二房、三房、四房和复式。其中二房21套，三房19套，四房27套，复式20套。从面积上看，主要面积集中在四房和复式。②户型平面布局通过我司多次的实地考察分析，项目住宅部分二、三、四层的户型整体布局较合理，方正实用。五层的复式，由于所占面积比例较大，户型也较复杂，部分房源“死角”和“暗角”较多，这将成为本项目销售中的重点和难点。二、项目价值根据以上分析，我们认为项目的价值主要体现在以下几个方面，这些方面也是项目的卖点所在，为项目宣传的

6、核心所在。1、住宅①地理位置——临街的、繁华的位于清溪镇，临鹿湖东路鹿湖东路是清溪镇的主干道之一，项目临街地段有着良好的生活配套设施，有大型超市和综合市场，购物极为方便。同时这必将吸引大量人来此居住或经商，所以不论对居住或投资都有较大吸引力，通过区域地位及发展潜力提升项目价值。②道路交通——网络发达的、方便快捷的项目临清溪主干道鹿湖东路，与科枝路交汇，通往深圳及周边市区都较方便。交通网络较为发达。且项目临近有公交站台，出门上班非常方便快捷。③市场稀缺——短期内市场唯一的据初步统计2004年清溪镇的商品房供应量总共约20万平方米，2005年由于市场开项目及少，在售项

7、目也进入尾盘阶段（大绿地基本售完），短期内市场没有直接竞争对手。④精致装修——高品质的、时尚现代的本项目规划较高，全新精装修，是清溪镇唯一精装修项目，在区域内一枝独秀，同时也提升了项目的品质，从而大大提升了项目的价值。⑤室内外空间——现代的、人文的、开扬的a、楼宇外观现代感强，外观色彩亮丽；b、室内设计人文化，并且采用风水学的独特理念c、户型方正实用，南北通透，是居家首选d、建议临街窗采用隔音性能良好的低辐射玻璃，增加卖点，解决临街单位的销售。⑥物业管理——智能化的、贴心周到的现代物业管理更能使人享受舒适人生，通过管理项目及服务公约展示承诺，使业主了解将与之共同生

8、活的现代管