世联上海康城前广场商业项目商业定位报告(中稿).doc

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1、世联上海康城前广场商业项目商业定位报告(中稿)　　本报告是严格保密的。　　本报告是严格保密的。　　xx-9-14上海康城前广场商业项目商业定位报告（中稿）谨呈协和集团版权声明本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。　　本报告是严格保密的。　　2项目研究工作阶段划分?项目地块查勘?区域宏观经济背景研究?区域商业环境研究?城市商业发展规划研究?市场调研?项目属性研判与界定?问题结构化分析?区域环境分析?市场容量预测?项目定位导出xx/8/22第

2、一阶段项目整体定位与发展战略第一阶段思路形成xx/9/1xx/9/15第一阶段市场调研xx/9/21研究内容成果?上海康城前广场市场调查报告?上海康城前广场初期沟通?上海康城前广场商业项目定位中稿本报告是严格保密的。　　3报告思路　　二、风险和机会　　三、出路　　一、目标设定本报告是严格保密的。　　4协和集团——目标?地上14.8万商业+1万单身公寓全部售出；?打造集团商业街地产品牌，为集团商业品牌上市作准备。　　?把未用的指标全部用足，实现指标最大化。　　进而全部出售现实利润最大化。　　?以主题商业街的形式启动，为集团商业品牌上市作准备。　　本报告是严格保密的。　　5?短期

3、内实现利润最大化?促进协和商业地产的市值影响力指标最大化世联对目标的理解利润最大化本报告是严格保密的。　　6项目位于闵行莘庄和松江新桥交汇处，属于莘闵板块居住区级商业中心?项目紧邻莘松路，唯一一条进入道路，双向二车道；?项目西南北各约500米分别相邻板块内两大商业（巴比伦、乐购）。　　500m乐购500m巴比伦莘松路项目生春九路场东路项目区位本项目地铁1号线莘庄站本报告是严格保密的。　　7容积率超过4，建筑形式必须向高向密发展。　　?规划用地面积72，418平方米，实际用地面积约为43，838平方米。　　?地上总建筑面积166，481平方米，需要建设小区公建配套0.8万平方米

4、，实际新建商业面积约为14万平方米，单身公寓10，800平方米。　　?地下建筑面积55，681平方米，已建地下室1，453平方米，新建地下室54，228平方米。　　项目技术指标莘松路已建已建绿地高压线，地上不能上盖建筑本报告是严格保密的。　　8项目资源所处大型住宅区和别墅区，为未来商业发展提供多条通路的可能项目资源云间水庄晶苑四季御庭丽水馨庭欧风丽景绿洲比华利龙祥公寓达安圣芭芭花园十二橡树庄园浅水湾同润加州绿洲香岛万科白马莘闵板块的发展已经有5年的时间。　　目前周边的公寓项目有两个，别墅项目约为10个。　　区域人口康城居民入住后约为3.77万人。　　周边别墅区居民约为4-5万

5、人。　　本报告是严格保密的。　　9第二部分　　二、风险和机会区域商业分析宏观市场分析闵行商业分析项目本体分析本报告是严格保密的。　　10按国际通行标准，上海商业地产存量趋于饱和宏观市场xx年上海人均商业地产面积超过1平方米，接近欧洲发达国家1.2平方米的平均水平。　　上海商品销售毛利率不断上升，从xx年的16.56％上升到xx年的20.16％；城市居民人均消费支出不断上升，从xx年的1.1040万元增长到1.3773万元。　　上海由于人口多，平均收入水平高，一直是全国最重要的零售市场之一，在发展步调上也一直保持国内的领先地位。　　与全国其它主要城市零售业的发展情况相比，上海具

6、有总体规模大、人均零售额高、增长相对比较平稳的特点，上海已经走过了许多其它城市正在经历的快速成长期，率先进入稳定发展期和结构调整期。　　数据《上海商业统计年鉴》本报告是严格保密的。　　11传统商业区域继续引领市场，郊区商业增长迅速。　　宏观市场连锁的超市、大卖场和便利店在过去的几年中发展迅速，而百货店的市场地位在持续降低。　　传统三个市中心区仍然是主要的商业区域，但随着周边区域商业中心的兴起和发展，市中心的人口不断往外迁移，郊区的商业面临巨大的发展机会。　　数据《上海商业统计年鉴》本报告是严格保密的。　　12莘庄、七宝是闵行目前形成的两大商圈。　　闵行商圈便捷的交通和大量居住

7、人口聚集是闵行商圈形成的关键支撑因数。　　莘庄分为行政中心和居住区.目前行政区的消费形式属于过路性消费，档次较低；依托春申版快大型居住区（春申景城、万科假日风景、上海春城），属于片区日常消费，档次中档。　　七宝依托七宝大型居住区（万科郎润园、），运动休闲配套设施齐全，档次较高，在建巴黎春天。　　七莘路乐购的人流量、档次、营业额在闵行大卖场中名列前矛；莘庄七宝本报告是严格保密的。　　13南方商城/家乐福华联吉买盛麦德龙易初莲花大润发易买德百安居乐购世纪联华农工商乐购乐购龙城购物中心易初莲花石头.剪刀.布家