房地产财务成本管理问题探析.doc

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1、房地产财务成本管理问题探析房地产财务成本管理问题探讨一、我国房地产企业成本管理的现状房地产企业的成本，一般是指开发一个完整的项目发生的全部成本，这个成本过程包括项目开发之前的可行性研究、设计策划、项目开发、完工销售和售后服务等过程。每个过程所产生的成本不尽相同，管理控制的方法也不一样，但是目前我国房地产企业对项目开发过程中成本的管理比较粗糙，普遍存在以下两个方面的问题：一是成本管理思路不清晰，缺乏先进、完整的成本管理体系，习惯于先做完、后结算的经验型管理，缺乏事前管理、事中控制和事后评估;二是成本管理的内容不全面，只关注某一部分的成本控制,如合同控制进度款的支付，而

2、忽略了如规划设计等其他方面，没有进行全面的成本控制。二、房地产企业成本管理针对以上问题，笔者以事前、事中、事后三方面控制的管理思路，分析各阶段中成本管理存在的问题，为房地产企业的成本管理提供合理化建议，以供房地产企业参考。事前控制:全面预算管理前期整体策划阶段是财务成本管理控制最关键的环节，如果开发产品设计不合理，开发产品成本注定会髙，要想在施工以后再大幅度地降低成本，相对比较困难，同时在这一阶段就要预算并确定企业的目标成本，才能对今后的成本进行很好的管控。因此房地产开发企业必须从开发产品的前期整体策划阶段开始，着重考虑设计、报建、环境配套、营销费等，在保证项目质量

3、的前提下，力争企业利润最大化，各部门把费用预算做精作细，预算作为各部门的工作业绩考核指标。房地产企业成本控制的科学手段即预算管理。房地产企业应该根据自身的特点，制定适合本企业的全面预算管理制度。全面预算管理，就是指在一个房地产项目开发的整个过程中，以现金流预算为基础，以直接构成项目成本的工程成本预算为核心，以工程进度为节点，对项目开发全过程的各个成本进行预算控制，具体包括工程成本预算、期间费用预算、开发现金流预算、经营成果预算等等。而在目前，大多数房地产企业预算管理由于全员预算管理意识薄弱，缺乏完整的全面预算标准以及合理的预算数据，导致预算实施效果不佳，没有发挥全面

4、预算的事前控制作用。为解决好以上问题，须注意以下方面:(1)全面预算，全员参与。编制预算必须自上而下、自下而上、上下结合。具体说来，预算编制必须由企业的管理层制定出总目标，然后将目标逐一分解到各部门，各部门的人员则在分解后的预算目标的引导下，编制各种预算草案，再将草案报上级审核。在这个审核的过程中，就涉及到预算的反馈、修改,上下级之间的相互交流和沟通，直至形成最终预算，经最高决策者审批后，成为正式预算，下达各部门执行。这样制定出来的预算才会尽可能合理，并且具有一定的强制执行力。（2）全周期预算，年月分解。由于房地产项目的开发周期长，而预算是以项目为单位编制，因此，全

5、面预算必须是涵盖整个项目周期的预算。首先编制项目整个开发期的预算，再将预算按照对开发进度和付款结算方式的要求，在开发周期进行年度、月度的分解，将预算责任落实到各个部门。（3）实际执行严格按照预算进行控制。编制预算的直接目的是为了在实际执行时有可以参考的控制标准，在编制了合理的预算标准之后，实际执行时就得严格按照预算来进行控制，否则预算的实施效果就必然大打折扣。在实际执行时，必须注意两点：①合同管控。在签订合同时，先要与工程预算的该类费用预算额度相对比，在预算范围内的，可以签订，超过预算范围内的，必须向上级领导汇报，由领导决定签或不签或者增加相应的预算；②付款审批。在

6、审批付款合同时,要参考已经编制好的项目开发现金流量预算计划,严格按照工程进度来支付，避免资金流的中断。（4）建立预算分析和考核机制。事后的预算分析，也很重要，将预算数与实际发生数进行对比分析，可以为以后的预算编制提供合理的依据。将年度预算的执行结果进行分析，与相应责任人的绩效考核相挂钩，奖惩结合，可以激起责任人对预算的重视，改善预算的执行效果。2.事中控制：全过程成本管理、按成本性态控制编制全面预算后，在实际的项目开发开始时，就得进行全过程成本管理。根据实际情况，房地产企业的项目开发过程包括前期整体策划、购置土地、工程施工、工程竣工、完工销售等阶段，这些阶段所消耗的

7、所有资源就构成了开发项目的全过程成本。全过程成本管理要求房地产企业在开发过程中的每一个阶段，建立全方位的、动态的成本监控。全过程成本管理基本原则，就是对开发的每个阶段，根据不同的成本性态，对成本进行分析、管理，找出成本可以控制的空间，实现成本的有效管理和控制。根据不同项目的开发阶段，全过程成本主要包括以下几种性态：(1)购置土地的成本管理。购置土地，是项目开发的基础。购置土地只会发生在项目开发的前期，时间跨期短，属于一次性成本，但是购置土地所花费的成本直接构成项目开发的主体，对后期的土地开发、成本的管理和整个项目的经营目标的实现也都十分重要。这部分成本的内容相对