物业专项维修资金申报、使用流程图.ppt

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1、物业专项维修资金申报、使用流程讲座一、基本概念什么叫物业专项维修资金那些是共用部位那些是共用设施、设备什么是物业小修？什么叫两个三分之二业主同意？（一）什么叫物业专项维修资金物业专项维修资金（简称维修资金）是指业主交存的专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造的资金。P.18.（第二条）保修期时间根据《合肥市商品住宅实行质量保证书和使用说明书制度管理规定》。P.97.第六条第三款在正常使用条件下，建设工程的保修期限为：1、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；2、屋面防水工程、有防水要求的卫

2、生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；4、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年；5、保温工程为5年；6、其它部位、部件的保修内容、保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。第七条住宅保修期从开发企业将住宅交付用户之日起计算，保修期限不应低于本规定第六条规定的期限。房地产开发企业可以延长保修期。（二）那些是共用部位及共用部位的维修、改造物业共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（见规定第三十三条）P.28.共用部位维修：为使共

3、用部位能达到房屋使用功能对其进行修复，但不改变原房屋规模和结构的活动。共用部位改造：为使共用部位能达到使用功能和安全要求对其部分构件拆除、另行设计、重新建造的活动。（三）什么叫共用设施、设备及维修、更新和改造物业共用设施、设备是指物业管理区域内建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、照明、锅炉、消防、绿地、道路、路灯、渠、池、湖、井、露天广场、非经营性车场车库、公益性文体器械与场所及其使用的房屋等。（见规定第三十三条）P.28.共用设施设备维修：在不改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，对设施的建筑构件

4、、设备的部件进行加工、修理，恢复其正常功能的活动。共用设施设备更新：在不改变设施设备的功能或主要技术参数的情况下，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者，恢复其正常功能的活动。共用设施设备改造：在改变共用设施设备的功能或主要技术参数的情况下，根据另行设计的方案，以相应设施的新建筑构件、设备的新部件取代旧者或对设施的建筑构件、设备的部件进行加工、修理，优化其使用功能的活动。（四）什么是物业小修小修工程（零修工程或养护工程）。指及时修复小损小坏，以保持原来房屋的完损等级为目的的日常养护工程。这类工程项目简单、零星分散、量大面广、时间要求紧迫，一般可以根

5、据物管人员掌握的情况组织计划维修，也可以根据用户申报组织零星的维修。特点：其主要特点：量多面广、零星分散，且突发性强，时间要求紧迫，项目技术简单，用工量较少，修复费用较小。（五）什么叫两个三分之二业主同意什么叫两个三分之二业主同意？是指已经获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这一规定表明维修资金的使用必须具备两个条件：第一个条件是，必须获得专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主的同意；第二个条件是，必须获得占业主总人数的三分之二以上业主的同意。满足上述两个条件才为有效的决定。二、相关法律、法规（一）《物权法》节

6、选条文第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。第七十六条下列事项由业主共同决定：其中（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。第七十九条建筑物及其附属设施的维

7、修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。（二）其他相关规定《安徽省物业专项维修资金管理暂行办法》第四条规定：物业专项维修资金的管理，实行专户存储、专款专用、业主决策、政府监督的原则。Ｐ.18.《合肥市物业专项维修资金管理暂行规定》第四条　市、县人

8、民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内维修资金的管理工作，所属的市、县维修资金