槐树片区综合改造投资分析.doc

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1、部分项目投资收益分析槐树片区综合改造投资分析   东到纬十二路，西、北至槐村街，南到经六路。该范围内棚户区占地404.67亩，规划建筑面积67.06万m²，容积率2.55。改造预计拆迁费用为7.18亿元；上缴规费2.96亿元；建安成本9.65亿元。总投资21.84亿元。预计销售收入25.32亿元，回报率20.94%。中大槐树南区（规划全部为住宅）序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费170万元/亩*300亩=51000万元有关规费a.土地出让金17.1万元/亩*300亩=5130万元三类住宅17.1万元/亩2b.土地管理费0.08万元/亩*300亩=24万

2、元管理费0.08万元/亩c.综合配套费246元/m*50万m²=12300万元规划新建住宅和配套公建配套246元/m²，d.人防配套费30元/m²*50万m²=1500万元人防配套费30元/m²e.技术咨询服务费2.3元/m²*50万m²=115万元技术咨询服务费2.3元/m²f.图纸审查费4.58元/m²*50万m²=100万元图纸审查费4.58元/m²g开工手续费3.343%*80000万元=2744万元招标代理费0.37%，标底费0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。

3、规费合计31609万元3建安成本a.建安直接费 1600元/m²*50万m²=80000（高层） 小高层按1600元/m²；b.水电工程费（外）70元/m²*50万m²=3500万元水电工程费（外）按70元/m²；c.销售费用210000万元*0.5%=1050万元按销售额的0.5%；建安成本合计84550万元总投资：167159万元合计单方造价：3343.18元/m²预计销售收入：4200元/m²*50万m²=210000万元高层、小高层住宅4200元/m²税   金：210000万元*5.5%=11550万元预计盈利：210000万元-11550万元

4、-167159=31288万元回报率：18.72%容积率：2.5   建筑面积：50万平方米中大槐树北区规划住宅部分序号费用项目计算过程备注1土地拆迁费170万元/亩*44.80亩=7616万元拆迁单价为170万元/亩。2有关规费a.土地出让金40万元/亩*44.80亩=1792万元土地出让金40万元/亩。b.土地管理费0.08万元/亩*44.80亩=3.58万元管理费按0.08万元/亩。c.综合配套费246元/m*7.47万m²=1837.62万元配套费246元/m²。d.人防配套费30元/m²*7.47万m²=224.1万元人防配套费30元/m²e.

5、技术咨询服务费2.3元/m²*7.47万m²=17.18万元技术咨询服务费按2.3元/m²f.图纸审查费2元/m²*7.47万m²=14.94万元图纸审查费2元/m²g3.343%*11952万元招标代理费0.37%，标底费开工手续费=409.95万元0.025%，质监费0.14%，合同公证费0.01%，劳保统筹2.6%，交易信息咨询费0.098%，造价管理费0.1%。规费合计4721.58万元3建安成本a.建安直接费1600元/m²*7.47万m²=11952万元高层按1600元/m²b.水电工程费（外）70元/m²*7.47万m²=522.9万元水电

6、工程费（外）按70元/m²；c.销售费用31374万元*0.5%=232.5万元按销售额的0.5%；建安成本合计14043.6万元总 投 资：26381.18万元合计单方造价：3531.62元/m²预计销售收入：4200元/m2*7.47m2=31374万元高层按4200元/m2预计销售收入合计：31374万元税      金：31374万元*5.5%=1725.57万元预计盈利：31374-1725.57-14043.18=3267.25万元回  报 率：12.38%容积率：2.5   建筑面积：6.065万平方米中大槐树北区规划市级公建部分序号费用项

7、目计算过程备注1土地拆迁费220万元/亩*59.87亩=13171.4万元拆迁单价为231.55万元/亩。a.土地出让金36.9万元/亩*51.95亩=1916.96万元二类商业办公用地土地出让金36.9万元/亩。b.土地管理费0.08万元/亩*51.95亩=4.16万元管理费0.08万元/亩。c.综合配套费246元/m*10.995万m²=2704.77万元配套费246元/m²。有d.人防配套费30元/m²*10.995万m²=329.85万元人防配套费30元/m²2关e.技术咨询服务费2.3元/m²*10.995万m²=25.29万元技术咨询服务费按

8、2.3元/m²规F.图纸审查费4.58元/m²*10.995万m²=50.36万