楼盘项目营销推广执行预案书.doc

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1、项目推广执行方案书28/28第一部分营销预备及市场进入策略一、项目组合包装策略就本项目如此有特色的项目而言，项目整体的包装关于项目的定位，项目的宣传等等都具有决定的作用。因此，要注意对附近街区销售场所，施工场因此至于工作人员的包装，使其能在项目尚未完工之前，充分体现项目特色，向用户展示项目风采，减少销售期房的过程中用户的心理阻碍，起到积极诱导客户购房的作用。（二）、项目施工围墙包装策略项目的围墙包装与街区改造及施工要求相配合。在东边销售中心处围墙采纳砖墙，柱头及墙面刷彩色乳胶漆，每隔一个墙面挂项目外立面及内部小区环境效果图喷绘灯箱，外打射灯照耀，墙柱头安置欧式花盆，内植悬吊植物，

2、每间隔一堵实墙安置一段铁花栏墙。28/28二、项目营销预备（一）、售楼处内装风格及内部布局风格的确定销售中心是销售道具的重要组成部分。通过销售中心的装修、装饰，不仅为客户提供一个洽谈的场所，最重要的是通过那个场所体现项目的风格，定位、质量、品味以及开发商的实力和素养，让客户在此能被项目所营造的氛围所感动，引发心理的共鸣，完成销售。接待中心内部装饰方案待接待中心总平图确定后，会同专业装饰设计公司共同制定，但整个接待中心应具有强烈的古典艺术氛围，从内部的色彩应用到销售设施都应该具有情调，。原则上接待区、讲解区和洽谈区分为三个空间层次，具有不同的区域特质。接待区为花岗石或青石板铺地，要

3、紧为小型吧台式接待台；讲解区用木架抬高放置模型及项目效果图、经营规划示意图；洽谈区则为地毯铺地，设计为咖啡吧座形式，墙面设置户型平面及分层平面示意图，销售操纵表。除了常规的接待区、讲解区、洽谈区外，还能够规划出一块生态区。通过室内各部分的主题营造，制造出良好的销售氛围，解除客户在购买时的心理压力，认同本项目的内在品质，促成销售。28/28（二）、销售资料的预备1、楼书依照项目的定位制定一部能够反映项目特色的售楼书，它要紧表现项目的文化风格，同时体现开发理念，利用独特的形式起到树立项目独特形象的作用。2、套型本项目要紧针对户型公寓制作套型图。套型图中讲明区域功能配置，同时局部装修手

4、绘效果图加以讲明，增大购买者的直观形象感受，达到促进销售的目的。3、DM单DM单是在售楼书尚未制作出来，而项目差不多开始发售时作为临时售楼书，重点为项目买点资料。4、开发商证明包括《营业执照》复印件、《开发许可证》、《规划许可证》、《建设许可证》、《商品房预售许可证》的复印件，统一的商品房购销合同，在房屋交付使用时还应具备《商品房质量保证书》、《使用讲明书》等。28/285、销售现场标准化文本（1）定金单（一式三份）（2）销售记录表（3）销售日志（4）销售跟踪表（5）来人、来电记录表（6）周、月、季销售报表（7）客户意见表（8）认购书（9）标准合同、按揭合同范本（三）销售辅助工具

5、的预备1、项目总建筑沙盘2、小户型公寓模型3、商铺及小户型平面渲染图4、建材样品架5、时尚杂志6、音影设备7、项目销控表及项目口岸分布图28/288、项目经营规划示意图（五）、项目周边广告牌及指示路牌的设置见广告建议书。三、项目市场进入策略（一）、入市时机依照项目现有状况和条件，建议重点考虑在明年第一个销售旺季之前一个月入市，也确实是明年4~5月入市比较适宜。但宣传造势工作应在入市前两周前展开，其缘故是：1、项目有近4个月的前期预备时刻，能够完成从项目设计到项目包装的全部工作。2、项目在4月份销售旺季到来之前开始预订销售，通过两周的预订工作能够专门好地对销售条件进行调整，可不能阻

6、碍到正常的旺季销售。3、在4月份开盘入市能够错过春节给销售带来的阻碍，同时在3月下旬或4月下旬开始项目炒作也幸免了春节刚过消费群的工作、生活调整期。可不能给开盘入市造成过多的负面阻碍。28/28项目4月份或5月份入市的时刻必须依照项目的工程进度及项目前期预备状况进行及时调整，同时也应注意竞争对手的情况，采取相应的应对。（二）、入市姿态在进行充分预备后，项目应在入市前进行大规模的报纸软文炒作，同时开展一些能够宣传项目形象的公关活动以达到告知的目的。在项目入市时应采取大版面的报版宣传，同时以相对优价的方式吸引一部分消费者的介入，再利用软文炒作及公关活动跟进强化，争取在短时刻达到较高的

7、市场认知度，并将项目的独特形象强烈地传递开。在入市大规模宣传造势过程中除了面向零售目标客户群进行宣传外，还应重点针对中能的集团客户进行信息传递和项目形象宣传以达到强势入市的目的。第二部分销售组织的构建28/28一、现场销售部组建及各岗位人员职责1、销售现场人员结构整个项目销售现场拟配置6名销售人员（现场销售经理一人，销售代表五人），财务人员两人，现场保安四人，保洁人员两名。2、职务范围1）、现场销售经理现场销售经理要紧负责场销售工作的日常治理，协调现场销售部门与其他部门的关系，考