百货店开店物业.ppt

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1、百货店开店物业选择主讲:王鑫一、商圈分析（一）商圈的概念商圈——是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围。简单地说，就是来店顾客所居住的地理范围。一、商圈分析（一）商圈的概念商圈的层次——商圈一般可分为三个层次核心商圈次级商圈边缘商圈（一）商圈的概念A、核心商圈——核心商圈是最接近商店并拥有高密度顾客群的区域，一般顾客光顾很方便，核心商圈顾客一般占商店的销售额的55－70％B、次级商圈——次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间才能到达，这部分商圈顾客一般占零售店的销售额的15－25％。C、

2、边缘商圈——边际商圈位于次级商圈的外围，属于较远的辐射区域。一、商圈分析1、烟台市商圈调查（二）商圈分析的作用一、商圈分析确定新店的选址和商圈范围评估商圈的市场机会和发展潜力了解消费者的购买行为和购买潜力了解消费者和目标市场的特征了解竞争对手的特征提供市场经营战略的指导依据获得其他相关数据（三）商圈的分析一、商圈分析商圈分析，就是经营者对影响商圈的人口结构、生活习惯、产业结构、交通状况、城市规划、商业氛围等因素进行实地调查和分析，为选择店址，制定和调整经营策略提供依据。2、主要商业项目情况调查（见表一）（三）商圈的分析1、市场评估城市经济指

3、标——人口、国内生产总值、社会消费品零售总额等居民经济指标——人均可支配收入、人均消费支出、恩格尔系数等其他经济指标一、商圈分析（三）商圈的分析2、商圈调查、选址研究商圈规模调查：三级商业圈的人口数量，常住、外来人口数等选址调查：商圈所在区商业状况、环境的优劣势、道路交通状况等商铺调查：经营业态、经营方式、月租金、物业管理等一、商圈分析（三）商圈的分析3、消费者研究消费者购买行为和习惯：购买场所、所需时间、交通工具等消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家的评价和喜好度等消费者购买力研究一、商圈分析（三）商圈的分析4、人流监测通过在

4、一定时期的定点监测、统计出不同时段经过店址的人流总数、不同性别人数、不同年龄人数、进店人数等人流量指标。一、商圈分析（三）商圈的分析5、竞争者研究竞争者经营情况：经营规模、经营业态、市场定位、产品结构等竞争者SWOT分析竞争者的经济效益和发展计划等一、商圈分析二、店址选择1、店址选择的重要性百货店筹建时，作好商圈分析是必不可少的，但最终目的是为了选定适当的设址地点。店址选择是一项大的、长期性投资，关系着企业的发展前途店址是百货店确定经营目标和制定经营策略的重要依据店址选择是否合适，是影响便利店经济效益的一个重要因素店址选择要坚持“方便顾客”

5、的原则二、店址选择2、店址选择的原则百货店店址选择，是以适应消费流向情况、人口分布，方便顾客购物为原则。选择城市中央商业区选择城市交通要道和交通枢纽的商业街选择城市居民区商业街和边沿区商业中心选择购物中心二、店址选择3、区域位置选择百货店在选址过程中，具体选择城市的哪一个商业区域，应根据百货店的规模、市场定位，充分考虑顾客对不同商品的需求特点及购买规律，确定区域位置。二、店址选择3、区域位置选择日常生活必需品这类商品同质性大，选择性不强，同时价格较低顾客购买频繁，在购买过程中，求方便心理明显，希望以尽可能短的路程，花尽可能少的时间去实现经营

6、这类商品的商店应最大限度地接近顾客的居住地区4、区域位置选择周期性需求的商品对这类商品，顾客是定期购买的在购买时，都发生了一定的比较，最终才选择出适合自己需要的商品品种顾客购买这类商品数量不大，有高度的周期性，经营这类商品的商店选择在商业网点相对集中的地区为宜，如地区性的商业中心成交通枢纽、交通要道的商业圈二、店址选择3、区域位置选择耐用消费品及顾客特殊性需求的商品耐用消费品多为顾客一次购买长期使用，购买频率低顾客在购买时，一般已有既定目标，在反复比较权衡的基础上再做出选择特殊需求的商品购买的偶然性较大，频度更小，顾客比较分散。以经营这些类

7、别商品的商店，商圈范围要求更大，应设在客流更为集中的中心商业区或专业性的商业街道，以吸引尽可能的潜在顾客。二、店址选择二、店址选择4、地点选择在同一区域内，一个百货店可能会有好几个开设地点可供选择，但有些地点对某个商店来说，是最满意的开设地点，而对另一类商店来说，就不一定是合适的开设地点。因此，一个新设商店在做好区域或位置选择以后，还要切实考虑多种影响和制约因素，做出具体设店地点的选择。二、店址选择交通条件交通条件是影响百货店选择开设地点的一个重要因素从企业经营的角度来看在设店地点或附近，是否有足够的停车场商品运至商店是否容易从方便顾客购买

8、角度来看到车站、码头的距离和方向设店地点主要客流来去方向城市交通管理状况4、地点选择二、店址选择客流规律百货店成功的另一个关键因素是客流量大小，客流包括现有客流和潜在客流，商店选