昆明呈贡市场报告.ppt

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1、市场报告区域分析呈贡新区项目区域：呈贡新区，由吴家营片区、雨花片区、洛羊片区等八片区构成吴家营中心片区将突出行政、商业、商务功能。由于政府扶持力度大，无疑将最早成型；雨花片区以教育、居住为主，打造居住核心区；斗南是老城区，未来面临的主要问题是旧城改造。由于人气基础已经有了，可能会更多地集中发展传统商业；大渔片区可能被打造为低密度住宅区，结合滇池度假区目前的开发建设情况，由滇池度假区管委会接管；乌龙片区将走运动、休闲路线，有一定的发展潜力；大冲工业区以发展工业为主，并不宜居，这一点就如昆明主城的西山区，住宅产品的价值潜力并不是特别大；洛羊片区主要发展物流

2、产业，可与昆明主城东市区相比，住宅的价值也不会太高；环湖湿地片区，将是重要的湿地生态区。发展背景发展背景发展背景重点项目分布重点竞品分析一ICC环球广场呈贡新区项目解析—ICC环球广场基本信息行政区域：呈贡区区域板块：呈贡新城板块项目位置：云南昆明呈贡彩云南路与春融街交汇处物业类别：,公寓,写字楼,商铺开发商：云南中置信房地产开发有限公司基本参数建筑面积：380828平方米占地面积：61347.77平方米一期交房时间：2013年底或2014年初价格信息公寓均价：10000元/平方米（单层面积：800㎡）商铺均价：32000元/平方米（地铁出口商铺，面积

3、：30㎡-110㎡）写字楼均价:16000元/平方米（单层800㎡）ICC环球广场—公寓部分酒店式公寓—D栋外立面：low-e中空玻璃总高度：26层楼高：100米外立面简单大气，针对中高端人群酒店公寓--平面分析单层户数：14户面积区间：42㎡-92㎡主力户型：42㎡-48㎡层高：3米电梯：3部（品牌待定）小结：公共部分空间较窄，影响整体品质！酒店公寓--主要户型分析面积：42㎡面积：65㎡面积：56㎡户型特点：户型功能齐备，舒适性较高。但户型面积偏大，此内面积区间可做套一、套二，卫生间黑卫问题没有得到彻底解决，影响整体品质。酒店公寓--公寓标准服务：

4、室内清洁、干湿洗衣、订餐送餐、机场接送、交通预定、翻译、24小时客房服务、24小时保安巡逻、密码出入等专项服务。聘用国际知名五星级酒店公司管理交房标准：4000元/㎡精装带家电可托管运营公司管理，获得固定回报平均回报率：7%小结：符合呈贡CBD片区未来市场需求，有一定投资价值！但后期运营的品质保证还有待检验。ICC环球广场—写字楼部分5A甲级写字楼—C栋外立面：low-e中空玻璃总高度：26层楼高：100米成长型企业办公总部写字楼--平面分析单层户数：10户面积区间：72.21㎡-84.65㎡主力户型：均等层高：3.4米电梯：3部（品牌待定）小结：公共

5、部分空间较窄，影响整体品质！单层面积：800平米写字楼--办公标准甲级写字楼物业管理服务是酒店管理服务服务：24小时安保服务、全天监控系统、五星级管家服务等。交房标准：公共部分精装修、配备新风系统。小结：符合未来成长型企业办公需求，有一定投资价值！但单层面积过小，物业服务标准不明确，后期运营及是否满足企业扩容，都存在问题ICC环球广场—商业部分商业层数：地下2层，地上5层中高收入者，一站式时尚购物中心商业部分商业--分析商业总体面积：10万平米左右，地上五层商业全部自持，对外销售地下两层商铺，此商业与地铁无缝连接，面积区间：20㎡-200㎡未来有一定升

6、值空间，但受区域消费习惯限制，还无法考证昆明是否能接受地铁商业消费。商业数据未对外宣布，仅供参考ICC环球广场项目总结优点：ICC环球广场位于彩云中路与春融街交叉口，由广东丰泰集团开发，38万方白金级城市综合体打造昆明之心。一座白金级的综合体，更是一种高度稀缺的生活曲球、城市发展的动力源。ICC环球广场，是一个地标性集群综合体，代表着一座城市的高度。项目整体业态划分为：大型购物中心、甲级写字楼、超甲级写字楼（未亮相）、酒店式公寓、五星级酒店（未确定）。是一个标准的大型城市综合体项目。整个外立面简单大气，非常国际化。项目规划产品完整，能吸纳不同需求客户。

7、整体定位为中高端商务办公与白领消费集中区缺点：项目整体推广造势都以高端物业亮相，但前期所需落地事宜未能完成。比如：物业公司的确定、商业主力商家的接洽、五星级酒店品牌、电梯品牌等保证项目含金量的延续效应未能做到，导致项目无法真正落地，项目后期变数过大。重点竞品分析二七彩云南第壹城呈贡新区项目解析—七彩云南第壹城基本信息行政区域：呈贡区区域板块：呈贡新城板块项目位置：彩云南路市级行政中心对面物业类别：住宅,公寓,写字楼,商铺,产权式酒店开发商：云南春城财富置业有限公司价格信息住宅均价：6600元/平方米面积区间：97㎡套二—137㎡套三热销户型：86㎡（开

8、盘售罄）商铺：自持写字楼均价:16000元/平方米基本参数建筑面积：1766247平方米住宅建