建宁县国际项目前期市场调研报.ppt

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1、建宁县尚和国际项目前期市场调查与分析报告JianNingCountyShangHeInternationalPre-projectMarketSurvey&AnalysisReportBONATANG·博纳堂谨呈：福建尚和置业有限公司维克多·雨果曾说过的一句话：“未来有许多名字，对于弱者来说，未来意味着无法达成目标；对于胆怯的人来说，未来意味着不可知；对于勇敢的人来说，未来意味着机会！”对于区域的环境背景、市场的竞争格局、区域置业客户需求特性、项目的价值与限制条件的客观认识，是项目价值体现的基础，更是对未来机会把握的前提。问题构思开始前的一个思考纵观项目在“闽盐赣米”的集散地在中国建莲之乡在

2、中国黄花梨之乡在福建省县域经济发展十佳县在建宁中心城区范围的新城片区应该如何认知项目真正的价值，针对项目运作面临的问题其解决的突破口在哪……我们提出一个贯穿全程的设想18万㎡家居建材城开发，不能用单一的项目思维来思考项目品牌线：企业品牌线：知名度美誉度信任度忠诚度依赖度客户产品推广销售服务项目的开发策略、开发节奏与与资金应用相结合，并保证开发节奏和规模都要与市场相吻合。空间溢价发展空间线：现状机遇吻合把握运作设想顺势利导，与时俱进我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以达成开发商目标和最终解决问题为价值导向。利润最大化、速度最优化、品牌价值与形象最高化、风险最小化等都会是项目运作的目标，

3、但需要根据市场的机会点、项目开发长短期利益的平衡等找寻出适合于项目运营发展的策略，特别是在考虑区域未来的发展前景与机会导向下，项目的价值最优实现。项目目标区域市场环境研究、项目定位及整体发展战略当地宏观背景分析当地市场竞争分析类似项目成功案例研究项目条件与地块解析项目定位及发展战略项目物业发展建议经济评价规划设计任务书规划设计跟踪服务第一阶段项目整合营销消费者研究主流营销手段分析营销案例借鉴项目推广定位项目VI方案项目开发与推盘策略项目价格与销控策略营销阶段与费用预算第二阶段项目营销执行顾问销售组织框架与管理制度建立阶段培训项目入市策略建议价格调整策略和价格表制定报告项目阶段推广总结及调整方

4、案第三阶段阶段工作第一部分（初期）区域市场调查研究第三部分（终期）项目物业发展建议工作最终成果区域宏观经济环境研究区域城市板块调研区域产业发展调研区域市场现状与竞争分析项目条件与地块解析城市发展线研究区域发展线研究产业发展线研究市场竞争发展线研究区域市场目标客户群体需求意向调研项目本体研究客户需求调研市调结论回顾市场发展现状研究市场发展趋势研究项目价值与问题思考信息收集与市场调研阶段国内典型类型项目开发模式调研项目开发与产品策略各方案经济测算比较提交项目整体定位与发展战略报告第二部分（中期）项目整体定位与发展战略产品规划设计跟进项目物业发展建议启动区建议设计任务书初步形成项目运营思路提交意向

5、客户需求调研分析提交区域市场调研报告至今工作第一阶段报告结构本次报告重点思考内容PART1：区域背景与区域发展规划PART2：区域房地产市场与竞争分析PART4：项目条件与地块解析PART5：项目营销难点与关键点PART3：区域置业群体分析PART6：项目定位与开发策略思考区域背景与区域发展规划PART1►宏观政策环境分析►区域背景与环境解读►区域宏观经济发展概况►区域未来规划发展方向PART1.1宏观政策环境分析11国四条国十一条国十条国五条新国八条2009年12月14日增加普通商品住房的有效供给。继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。2010年1月10日加大差别化信贷政策

6、执行力度，首套首付2成、利率7折，二套房首付4成。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入家庭住房问题。落实地方人民政府工作责任制。2010年4月17日首套90㎡以上首付3成，二套房首付5成、利率1.1倍。三套停贷、限购政策出现端倪。对境外机构和个人购房，严格按有关政策执行。确保完成2010年580万套保障房建设。2010年9月29日房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。家庭首套首付3成，二套首付5成、利率1.1倍，暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。2011年1月26日强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，

7、贷款利率不低于基准利率的1.1倍。保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。政策回顾12博纳堂视角：“国四条”、“国十一条”、“国十条”、“国五条”、“新国八条”、“限购令”、“加息”、“提高存款准备率”、“预售资金监管”、“一房一价”、“CPI持续上涨”、“保障房建设放量供应”……在多重因素共同作用下，房地产市场的“混沌”现状越发明显。博纳堂对于在房地产市