商业项目定位报告2015.1.ppt

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1、旧宫商业定位报告2015年1月1项目建设背景3p-4p项目客群分析6p项目战略定位7p-8p项目规划方案及运营9p-15p项目区位交通5p2项目建设背景根据十二五规划，旧宫将打造成为“南部新区企业总部、商务服务、开发区高端配套生活消费区”目前旧宫开发进入白热化阶段，这些新晋客群关注生活品质，不仅对区域的交通、生态等条件极尽挑剔，更注重商业设施的配套，注重生活情趣的营造和生活品味的提升。然而，旧宫的商业配套整体上仍然较为初级。老、少、散、乱的商业配套水平，与目前区域发展现状无法匹配。区域集中型商业可谓适时所需。对于

2、旧宫而言，区域集中型商业可谓适时所需3十二五规划集中型商业新城南计划生活配套区项目建设背景旧宫发展规划旧宫，东单往南14公里，处于大兴区中心城镇组团规划中，与丰台、朝阳、亦庄相邻，是大兴区含金量最高的绝版地块。。2011年，旧宫被定位于亦庄经济开发区的“生活配套区”。2013年，总投资不低于原三年的新城南计划继续上演，此次计划更注重民生服务，强调城市功能。2014年，旧宫城市建设发展平稳，旧宫全面升级指日可待。旧宫潜力倍受关注，全面升级指日可待4项目区位交通项目处于旧宫区中心，位于南四环、南五环之间，周边四大公园

3、环绕。双地铁及多条公交线路交通网络，便利出行。距旧宫医院步行3分钟距旺兴湖步行5分钟距京沪高速驾车10分钟距南苑机场驾车20分钟5项目客群分析美食街建材市场超市医院居民区6据不完全统计,其中40%为本地客群,剩下的大部分为外来人员，是周边商业区的主要客源。建材市场规模小、认知度高，但客群存在时段性，作用为辅。永辉超市是区域内唯一的大型超市，可带动周边商业，吸引客群。周边医院较多，人流量大，对餐饮、超市等商业需求大。居民区多为新建楼盘，客户群年龄跨度较大，既有老城居民，也有工薪一族的青年人。项目战略定位项目定位7打

4、造独特的休闲魅力：将区域特有的餐饮美食、双地铁等城市功能密切融合。吸引广泛的人群：不仅服务区域周边的人群，更是整个区域的文化休闲活动中心.打造最具活力的复合功能：包括现代生活最需求的多元功能，提供体验式、互动的都市休闲。跳脱地块定位实现项目整体形象价值的提升差异化的主题定位避免同期入市内部竞争项目战略定位项目驱动核心区域内稀缺的业态类型，有效强化项目对周边客群的吸引力8双地铁上一站式综合体差异化定位将成为旧宫区域新的商业地标项目拥有两处地铁口，形成丰富多变的立体交通空间业态相互依存辅助,能够高效、综合为客户提供服

5、务项目定位项目规划方案及运营总体规划超市很强的聚集人气的作用先期宜以低租金引入，培育商业氛围美食广场快速回收资金的重要渠道营造商业氛围,抓住主力消费客群建议:建筑内部空间采用灵活的设计手法，不仅可以通过内部分割形成美食广场店铺对外租售，也可以直接利用大面积的通透空间，为招商百货店、大卖场等业态留出灵活空间。亲子乐园是本项目的特色业态强化项目的形象特质和差异化优势1F2F3F-1F9项目规划方案及运营运营模式因旧宫区域本身已有一永辉超市，所以本项目超市也同样带有抢占市场主力客群的性质，打造现有超市的升级版。因此，入

6、住超市以品牌和规模竞争来增强自身的竞争力。应知名品牌连锁超市的选址要求，影响超市规模的重要因素单层面积也是考虑的重要因素。品牌超市对布点选择的要求和区域内客群的需求，结合项目功能业态的选择和商业空间的结构要求，需一品牌超市充实业态。考虑因素一考虑因素二考虑因素三10项目规划方案及运营运营模式超市主要以品牌、规模和价格取胜，地下一层相对较低的租金可节省成本，又可有效规避一层商业空间商业价值的缺失超市因其频繁而大量的进出货需求，普遍要求与地面之间具备最便捷的商业通道，所以地下一层既可有效满足这一需求。超市建议：地下一

7、层商业2000~3000平方米本项目内部空间结构的条件限制，最适合地下一层做超市。通过超市的人流吸引和带动，强化地上一二层的商业价值的提升和发展；满足进出货需求项目结构的条件限制节省成本的低租金11项目规划方案及运营运营模式考虑因素一考虑因素二考虑因素三美食广场是本项目不可缺少的业态，是聚集人气，提升商业价值的亮点之一。因此适当增大美食广场占比，可以形成强有力的核心磁场。其他业态与美食广场形成良性互动，超市、亲子乐园都可以为美食广场带来很高的人气和商业氛围。项目附近的美食街，经营效果较好。美食广场一定要在内部环境

8、及规模品种上营造自己的特色竞争力，与市场现有水平拉开差距，同时依然遵循中低价位的原则，抓住主力消费群。12项目规划方案及运营运营模式美食广场建议：地上二、三层商业4000～6000平米左右美食广场属于集中商业中垂直商业人流的有效带动商业业态，所以应该安排在中间位置，从而强化对集中商业客流的垂直带动效应。针对项目商业功能业态的选择，美食广场布店一二层商业，即可有效带动三层商