2017潍坊高密某商业项目策划方案.pdf

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1、高密某商业项目策划方案2017年7月15日1报告目录1市场情况2本项目情况3目标群分析4本案SOWT分析5项目定位6营销推广7VI视觉演示87月份营销计划表2竞品项目形成商租金情入市销售业态户数开始形成市场培主力商销售项目业街时现阶段情况主力面积况元/平价格元/时间原因育期铺类型情况间米/天㎡餐饮美容乐教五金电子服装药店汽修超市配套其他良好，形成餐梓潼路14年15年自发1200平房0.3-0.4无39620013951431无饮一条街利群路（康良好，形成餐成大街和密14年15年自发1180-240平房0.3-0.4无344000020411无馆一条街水街之间）良好，形成社6000-

2、凤城尚品10年14年自发区配套、养生4200-3601托20.5-0.813163111205533100%9500会所较多8500-10%梓潼家园15年17年无经营差无100-1501托20.5-0.8115500151311139500左右9200-30%幸福小镇16年无无未经营无100-1501托20.7214001200229500左右7500-20%青建一品17年无无未经营无140-2801托2无无经营14000左右梓潼路、利群路已形成集群现象，业态以餐饮为主、美容为辅；凤城尚品市场培育期4年，业态以美容、餐饮为主，现阶段形成成熟商业氛围；梓潼家园只售不租，有一定的比例是

3、拆迁返还户；南想、北向、东向商铺返还户的置换比例为1：1.5（商铺：拆迁户住宅），超出部分按4300-4500元/平米计算；西侧商铺置换比例为1：1.9（商铺：拆迁户住宅），超出部分按6000-7000元/平米计算；梓潼家园内街价格在6500-7000元/平米，沿夷安大道一侧价格在8500-9500元/平米之间；幸福小镇的业态只有装饰公司是真实的，其他业态是开发商的营销手段。3市场解读小结1城市向东、向南发展，项目所处位置具备高升值潜力所有住宅均配备大体量社区商业,市场潜在供应量大、亮点少、同质化严2重，造成投资客户严重分流新商圈除中百佳乐家外，其余商业综合体及专业市场经营情况一般

4、3沿街商业：主流街铺销售价格在6500-9500元/平米，租金在0.4-0.8元4/平米/天，投资回报率2-4%，投资回报率低正在销售的商铺销售率低，经营状况差54二、商业项目现状某项目现状建筑面积剩余建筑面积剩余套数商铺B4957.362994.5227商铺C8343.512477.818商铺D5824.375824.3746商铺E9611.564562.6429商铺F4917.81425726合计33654.6120116.33146本案剩余商业主力面积在100-150平米，B区、F区商业施工中，预计年底前完工B区剩余房源集中在B区南段、靠近健康街一侧，B区北段已售罄C区剩余房

5、源集中北段、靠近密水街一侧已售罄D区无销售，借款暂压34套E区剩余房源集中在靠近健康街一侧F区小区入口处借款暂压3套5三、客户群分析精致乐活街1本案区域内人口、商业分析2问卷调研3参照街区、楼盘客群分析4目标客群预测61.5公里内主要小区户数、商业统计红色为正在销售的商业项目中医院1.5km内主要小区户数22000户凤凰永安居9公路局450户盛世大院220户菲达1250户416户00户商业3凤凰嘉苑商业4万梓潼家园1.5km内主要商业面积近55万平米万180户杏林苑961100户商业户状元府弟220户2.5万1.5km内正在销售的商业面积25万明都510户平米陶然居80户中央城11

6、00密都苑260户商业5万户商业1万西三里凤栖锦苑150160户户商业0.3万康城220户kk90户阳光340户张家埠40户商业0.8万商业10万商业1万商业0.13万华意245户交运、技术国税500户监督260户密水640户文苑700户康成530户学府70户康成250户商业0.4万商业0.5万商业0.72万商业0.24万商业0.8万商业0.3万半径1.5km初家村100丽都150户户南湖300户商业0.5万群邦3000户幸福小镇40瑞景嘉园40110户湖光金色110户商业1.1锦绣园90户商业8万0户商业0.520商业3万万万湖滨1400户翰林书苑860户商业0.2万假日绿洲纺织

7、城720户810户，商业12育龙公寓万660户南湖一号密都贵府220户490户商业0.5万7调研问卷区域姜庄夏庄仁和人民商圈大利群梓潼街边缘商圈：半径1500米，北到凤凰大街南到张家八里庄西到永安路东到家纺路次级商圈：半径1000米，北到东三里南到朝阳大街西到顺河路东到梓潼路以西200核心商业圈：核心商圈：半径500米，北到康成大街南到杏坛东街西到利群路东到夷安大道姚哥庄柏城本报告是严格保密的。8商业调研问卷为了了解目前的商业发展状况，我们设计了如下问卷调查表，希望您