年房地产市场形势分析.doc

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1、2012年市场形势分析及应对思路2012年如何确保经营的安全性及把握发展的机遇内容目录一、2011年北京市主要房地产行业政策分析1二、央行存款准备金率调整对房地产行业影响分析2三、银行基准利率调整对房地产行业影响分析4四、房产税推广对房地产行业影响分析6五、保障房因素6六、2011年1-11月北京市房地产市场分析6七、2011年中央经济工作会议关于房地产政策研究10八、结论：2012年市场形势预判及应对思路11九、2012年整体项目经营思路1212一、2011年北京市主要房地产行业政策分析时间部门文件

2、名称政策要点2011.1.26国务院新“国八条“2011.1.27北京市京十五条（北京市对“新‘国八条’的具体政策”）Ø二套房首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍；Ø当地户籍居民：对已有1套住房的限购1套住房；非当地户籍居民：提供连续5年以上缴纳社会保险及个人所得税的证明，限购1套；Ø已拥有2套及以上住房当地籍户、拥有1套及以上非当地籍户、无法提供连续5年本市纳税或社保证明的非当地籍户：暂停向其售房。Ø个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。2011-3-16国家发改委《商

3、品房销售明码标价规定》2011.7.12国务院新版楼市“国五条”（对于房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施）Ø一要严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。Ø二要完善相关政策措施，加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。Ø三要继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。Ø四要认真落实今年的住房用地供应计划，确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。Ø五要规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。时间文件

4、名称政策要点2011.1.26新“国八条“2011.1.27京十五条（北京市对“新‘国八条’的具体政策”）Ø二套首付不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍。Ø京籍户最多购至2套；非京籍足5年纳税或社保购1套；其他禁购。Ø个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。2011.7.12新版楼市“国五条”（对于房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施）Ø一严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。Ø二完善政策，加大政府投入和贷款支持，确保1000万套开工。Ø三继续住房信贷、税收和

5、限购措施，遏制投机。Ø四落实供应计划，确保保障房用地，加快普通商品房用地投放。Ø五规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨。12结论：Ø北京市限购政策调控要点：京籍户限购2套以内，非京籍户须纳税或社保5年以上可购一套，其他一律禁购。Ø北京市住房和城乡建设委员会委员已于12月16日召开发布会，声明“北京市按照中央的决策部署坚持房地产市场的调控，包括限购政策不放松不动摇，房地产市场健康发展需要政策持续延续”，意味着行业政策将持续，严峻的限购政策不会放松。Ø《“十二五”规划纲要》提出，未来五年建3600万套保障房

6、，其中2011年开工1000万套。如从目前的市场数据分析，保障房入市规模已开始明显加大，预计1000万套的开工，将在2012年对商品房市场产生激烈的冲击（11月前13天内新建住宅网签8035套，其中保障房超5800套，占比超72%。）。122011年11月30日晚，央行宣布降低存款准备金率，12月1日房企股票大涨，其中港股中海地产00688.HK当天涨幅13.18%，股票市值增涨138亿港币；恒大地产03333.HK涨幅16.279%，雅居乐涨幅14.89%等的。本次R的调低，除释放4000亿银行信贷

7、额度外，更预期货币政策将出现放松迹象。自2011年上周召开的中央经济工作会议，“加快普通商品住房建设，扩大有效供给”，意味着政策将主导加大投资，方可增加供给，但前提是货币政策必须放松。从12月5日央行存款准备金率下调0.5%，释放两个利好：首先释放约4100亿流动性货币；其次，从之前经验分析，每次准备金率调整变向后，都会持续相同趋势一段时间。可判断，未来一段时间准备金率将持续下调趋势，市场流动性加强。银行存贷款基准率对开发商和贷款购房者，都增加了利息成本，对于一直行业规模过快发展有利，但对于双方都不利

8、。根据目前国内经济情况观察，未来一段时间对贷款基准利率的调整更趋于持平或者微降，预计该政策对明年房地产行业的影响力度将不会太明显。1.存款准备金率的高低，直接影响市场流动货币的存量；当R提高是，冻结一定数量货币的流动性；当R降低时，释放一定数量货币的流动性。2.当存款准备金率对房地产市场具有明显的影响，当R达到高点前后，房地产市场往往处于低迷期；当R开始降低后，房地产市场将逐步走出低谷。3.2011年11月底，M2余额（广义货币，即人民币银行存款余额）约