地震了，房产投资怎么办？.doc

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1、地震了，房产投资怎么办？作者：陆彦明

2、原创

3、2008-05-1812:41

4、投票投票人地震大灾后，大量新建商品房倒塌，数以万计居民流离失所，但是，紧接着一个更沉重的问题到来，大灾后，房贷怎么办？近日，关于按揭贷款房屋是否受地震影响的问题，在社会上激起热烈辩论。有意见认为，贷款房屋若在地震中遭受全损，则贷款者可不必支付余款。然而，从我国现行法律上来看，得到的答案基本一致，即贷款者与银行之间的债务关系，不因抵押品(房屋)的灭失而消失。也就是说，即使房屋全损，贷款者也有义务按月还清余下贷款。银行业内人士也表示，房屋抵押贷款属于消费贷款的一种。从民法看，贷款者和银行分别担当债务

5、人和债权人的角色，而房屋产权便是银行发放贷款时收取的抵押品;但抵押品的灭失并不导致债务人和债权人之间关系的终结。事实上，按照我国的《民法通则》和以往的判例：如果抵押品受损，且抵押品已投保的情况下，则银行有权从保险金中优先受偿;如果没有投保，银行也能从追索贷款者的其他财产中优先受偿。由于我国尚未建立个人破产保护制度，这意味着银行有权利要求法院对贷款者的其他存款或资产实施冻结。事实上，消费者和银行之间的贷款协议也显示，抵押品灭失且消费者不能再提供可替代的履约保证，双方可以经过协商终止贷款合同的履行。如不可抗力事件在保险范围内，则银行有权从保险理赔金中一次得到相应于未结本息的

6、补偿。对因消费者的原因未投保或未足额投保致使银行未能得到全额补偿的，消费者仍负有付款的责任。显然，作为商业公司，银行是不可能主动免除债务人还款义务的。那么，房贷险能否为地震受灾房屋买单呢?答案也是遗憾的。根据我国保险业通行的《个人贷款抵押房屋保险条款》，由于“地震或地震次生原因”所造成“保险财产的损失，保险公司不承担赔偿责任”。有律师表示，根据《合同法》的意思自治原则，在保险合同双方充分协商的基础上，依据权利义务相一致的原则，在保险公司风险增大的情况下，按揭贷款者可以通过增加保费等方式，同协商保险公司重新确定保险条款。可是，这对已经发生损失的房屋显然于事无补。他山之石，

7、可以攻玉。回顾历史我们可以发现，美国在1973年通过的《洪灾保护法案》就要求，在易受洪涝侵袭的地区，贷款机构发放的抵押贷款必须附有洪涝灾害损失保险;而日本在阪神大地震之后也出现了购买地震险的浪潮，房屋地震险的普及率由2.9%上升到了20%。由此大幅降低了因自然灾害造成抵押品灭失而产生的违约风险。目前，大部分银行明确表示，鉴于地震灾区的巨大损失，出于社会责任方面的考虑，银行短期内不会对逾期还款者罚息。对于未投保的受损房屋，预期中央政府和地方政府都将出资帮助修复。但是，由于我国开展房屋按揭的历史还很短，期间遇大规模自然灾害的情况也很少，无论在法律制度和实际操作中都留有不少空

8、白，因此不排除今后出现争议的可能性，还期待国家政策进一步明朗。而那些除自住外，投资囤积的房子则无疑是雪上加霜，这也给房市敲响了一个很好的警钟！有力打击了买房的热情。试想，如果你租住的是廉租房，则根本不用担心这个身后沉重的债务！地震、雪灾、水灾、火灾，大灾面前，除了生命平安我们不能更多地祈求什么！房子便成了真正的身外之物，而生活的质量更提出了思考！