南京万达万达广场度营销方案汇报.ppt

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1、1南京项目2011年度营销方案汇报南京公司营销部2011年01月目录一、市场环境及目标客户分析二、年度销售指标三、年度营销方案四、年度营销费用预算五、销售证节点32021/9/18一、市场环境及目标客户分析1、市场环境江南八区05年—10年写字楼整体供销价情况时间上市面积（万㎡）销售面积（万㎡）成交均价（元）2005年47.796.783842006年34.6123.1384072007年42.3227.95112752008年28.2520.68115642009年18.1630.22129112010年31.46323.0

2、2715042河西板块05年—10年写字楼整体供销价情况时间上市面积（万㎡）销售面积（万㎡）成交均价（元）2005年15.281.7354732006年5.848.6559592007年5.829.4380572008年9.984.0798112009年6.37.24115922010年10.3937.6671293142021/9/18一、市场环境及目标客户分析2010年江南八区及河西写字楼整体供销价情况业态供应成交面积（万平米）套数面积（万平米）套数金额（亿元）均价（元/平米）江南八区写字楼31.463416623.027

3、254034.6415042.43河西板块写字楼10.39313037.66710509.9112930.97注：以上填写数据为最近12个月的合计数据52021/9/18一、市场环境及目标客户分析最近12个月江南八区写字楼市场供求及价格走势图62021/9/18一、市场环境及目标客户分析最近12个月河西板块写字楼市场供求及价格走势图1、江南八区09年-10年每年的成交面积平均值在20-25万平米左右，10年成交均价为15000元/平米左右；2、河西板块；09年-10年每年的成交面积平均值在7-7.5万平米左右，10年成交均价为

4、13000元/平米左右；写字楼市场结论：市场环境分析一、市场环境及目标客户分析2、客户分析：11年度南京公司可推物业种类繁多，涵盖公寓区住宅和车位、商务区SOHO、5A级写字楼、底商等多种产品业态，以下对各类物业客户进行分析：G77公寓区住宅成交客户分析：购买目的分析：从上述比例显示，自住型客户占购买比例的63%，投资客户占购买比例的37%，项目后期主要以刚性需求客户为主。客户年龄分析：客户年龄段主要集中在31-40岁，占整个比例的42%，其次为26-30岁，占整个比例的24%，41-50岁的客户占整个比例的21%，中青年购房

5、者是项目的主力客户群体。认知途径分析：从认知途径上分析，本项目通过老业主及朋友介绍的客户占整个比例的35%，路过的客户占26%，其次是通过报纸的占23%，可以看出项目的老业主口碑传播效果较好，其次路过和报纸的效果相当。成交次数分析：从成交次数上分析，客户成交次数均在2-3次及以上，占整个比例的69%，该成交次数属于正常。选择万达原因分析：客户选择万达的原因主要已地段、交通、品牌实力为主，占整个比例的53%，也反映出项目的特性。但后期主要在于项目成熟度逐渐提高，已为现房销售，商业配套已经成熟成为客户选择的主要原因。来源区域分析：

6、客户来源主要以建邺区和鼓楼区为主，占整个比例的61%。但随着项目知名度和成熟度提高，客户来源逐渐分布在白下、江宁、江北等其它区域。职业分析分析：客户职业主要私营业主、机关事业单位的为，占整个比例的61%，其它职业也均有分布。G77公寓区商铺成交客户分析：购买目的分析：本项目商铺成交客户主要以投资需求为主，占整个成交客户的95%，投资客户的比例较高。客户年龄分析：客户年龄段主要集中在31-50岁，占整个比例的79%，其余年龄阶段的客户也均有分布，但数量较少，比例较低。来源区域分析：客户来源区域主要集中在项目周边的建邺和鼓楼区，

7、占整个比例的74%，但随着大商业的成熟，客户对项目商铺的认知度较高，其它区域也均有分布。客户职业分析：客户职业主要以私营业主和个体户为主，占整个项目的79%，其它职业也均有分布，但数量和比例相对较小。认知途径分析：在认知途径上商铺由于采用了线下销售的策略，老业主与朋友介绍以及路过的成交客户占整个成交客户比例的68%，报纸和其它途径相对比例较低。SOHO成交客户分析：由于商务区SOHO类产品与G76项目SOHO类产品特性差异较小，故以G76项目3、7、14幢的SOHO客户群体作为参考数据。购房目的分析：SOHO成交客户主要以投资

8、型需求为主，自用为辅。投资需求的客户占整个成交客户比例的67%，自用客户占整个成交客户比例的33%。客户年龄分析：成交客户年龄跨度较大，但主要集中在31-50岁，占整个比例的73%，其次为26-30岁，占整个比例的17%，其它年龄阶段也均有分布。客户来源分析：在来源区域方面主