北辰东郊和平项目市场分析报告.doc

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1、HTP浩天地产策划目录前言第一部分北京别墅市场整体分析年北京别墅市场供应分析n别墅供应量分析n别墅区域分布分析n别墅产品体系分析n别墅区环境体系分析年北京别墅市场需求分析北京别墅客户群构成北京别墅客户群特征年北京别墅市场租售情况分析n别墅销售价格走势趋于平稳n别墅市场平均价格以市区为中心向外递减n出租型别墅数量不断增加2002年北京别墅市场发展趋势分析短期内别墅供应量有限别墅需求将会有明显增长高品质精品别墅将在市场中占重要地位联排（TOWNHOUSE）别墅等经济型别墅将在2002年占据别墅市场60%

2、以上的分额第二部分北京东北部别墅整体市场分析北京东北部别墅市场现状概述北京东北部别墅市场需求分析北京东北部别墅市场区域环境分析北京东北部别墅市场销售状况分析n租售价格分析n销售情况分析北京东北部别墅市场配套设施分析年北京东北部别墅精装修市场分析年北京东北部别墅市场未来发展趋势分析第三部分北辰东郊和平项目市场定位建议本案优劣势分析n优势分析n劣势分析北辰东郊和平项目市场定位建议前言北京市别墅市场以丽京花园的高价热销为标志开始于1992年，1993年刚刚兴起的别墅市场就受到了公寓等物业的冲击，加之立项建

3、设的别墅项目过多，造成市场不太景气。由于高档物业的过度开发，1995年国务院发出通知，别墅等高档住宅及度假村原则上不再批准立项，以后建设也要严格审批，别墅市场开始处于徘徊不前的状况。1998年仅有几个项目看好，1999年竣工项目有限，总体市场处于消化吸收阶段。紫玉山庄、碧水庄园、银湖别墅、玫瑰园的热销，使别墅市场出现回暖的迹象，再次引起了人们的关注。第一部分北京别墅市场整体分析一、北京别墅市场供应分析1、别墅供应量分析从1997年至1999年底，由于没有新的别墅项目立项，别墅市场年增加供应量不大。由

4、于经济回升，房地产市场逐步升温，2000—2001年新开发别墅项目明显较往年有所增加。据统计分析，2001年底新开盘别墅项目有12个，原别墅区开发后期工程和重新包装后入市销售的项目16个，新增别墅现房供应量约为120万平方米，4000套别墅单位。其他在售楼盘，仍有相当数量的空置约50万平方米，1700套别墅单位。潜在供应量约有40万平方米（不包括京华学者之家、圣得花园等具体建筑指标尚未明确的后期供应量），包括烂尾别墅项目有7个和未正式推出的岛上别墅。2002年别墅市场供过于求的局面将进一步加剧。2、

5、别墅区域分布分析据统计分析，到2001年底为止北京市共有别墅项目约122个，总建筑面积约900多万平方米，3万多套别墅单位。北京市别墅主要集中分布于东北部、北部、西北部，这三个区域占北京市别墅供应的60％以上，东部及东南部地区，南部及西部地区别墅分布零散且相对较少。附表—1.2001年北京市别墅项目区位分布区域分布数量（个）占北京别墅项目总体数量百分比（%）东部、东南部3226东北部3428北部、西北部4436南部、西南部87市区43·东北部别墅是别墅建设最早，开发规模最大的地区。配套设施齐全，环境

6、和设计档次较高，京顺路和首都机场高速路连接使馆区和东部CBD，别墅以外销为主。另外，一些新盘如泉发花园、铁营花园新村等，在知名度较高的成熟别墅区周边开发，既可以保证其良好环境景观，又节省了大量的区外环境开发成本。·西北部别墅占据“上风上水”的优势，别墅开发的规模仅次于东北部地区，早期开发的别墅以高档外销别墅为主，如玫瑰园、朝凤山庄、龙城花园等。·北部别墅主要分布在亚北京汤公路沿线，由于亚北居住项目高密度聚集，交通条件受到一定限制，地势平坦，但高档配套设施较为缺乏，多数为经济型的内销别墅，环境质量和别

7、墅个性设计无明显特色。2000年年末亚北小汤山附近橘郡别墅一期的热销，使得北部别墅市场整体销售情况转好。·东部及东南部别墅主要分布在通州区、北京经济技术开发区。最近燕郊开发一批新的别墅项目，如东邻华堂高尔夫俱乐部的圣得花园、和安名人录，在环境和设计方面独具特色，成为别墅市场新的亮点。·西部及西南部别墅项目最少，多数为早期开发项目。市区内的东湖别墅、怡龙别墅、御京别墅等，虽名为别墅，但公寓占很大比例，且别墅价格昂贵，多为出租。3、别墅产品体系分析2001年别墅市场供应改变了豪宅一统天下的局面，经济型别

8、墅占据了市场的主导地位。2001年12个新盘别墅中，均价在7000元／平方米以下的项目有10个，这样在一定程度上大大拉低了别墅价格与客户购买力的差距，成交情况逐渐活跃起来。2000年年底以前，多数人提起别墅还因其“天价”望而却步，2001年就有较多购房者选好了“物美价廉”的经济型别墅。2001年12个新盘别墅中，在四环和公路一环之间的别墅项目有竹溪园三期和京香花园二期，竹溪园为高档外销别墅，而京香花园为尚不具备合法产权经济型别墅。随着四环沿线大规模绿化带的建成，200