商业地产制胜的法宝.doc

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1、策划：商业地产制胜的法宝策划，商业地产之灵魂；策划，商业地产之源泉；策划，商业地产之血脉。　　策划：商业地产制胜的法宝　　众所周知，地产业是个高利润的行业，而商业地产的高额利润，更是使得商业房地产的市场异常火爆。近来，商业房地产的开发与投资所呈现的蓬勃发展之势，成为房地产开发的一大热点。而当前的商业地产，正在进入一个规模化和品牌化发展的时期，市场竞争之激烈不言自明。　  虽然“条条大路通罗马”，但是，寻找捷径更能加速到达成功的彼岸，策划就是要寻找的最近的那条路。“最近”是指吻合趋势与规律，最大限度地避免走弯路。趋势的潜流就在现实平静的海面之下，策划

2、就是要找到它的流向，通过创新思路让企业之船适度超前地顺应它的流向，如冲浪者立于潮头之上搏击风浪，成为规则的制定者。　　面对时代的快速变革，一个方案能否发挥其功效，能否打造黄金旺铺，不在于它一时的领先或市场占有，关键在于它能否审时度势，在一个又一个时代的转折点上，及时调整航向，让大势推涌向前！　　商业地产策划原则 　　在商业地产策划的发展过程中，经过策划人不断的实践和总结，策划定位开始逐渐形成，并体现出了商业地产策划的一些基本规律。根据商业地产项目的具体情况灵活运用这些规律，创造项目典范和营销经典，以提高商业地产策划的科学性和规范性。　　1、位置原则

3、　　商业地产的选址和商业地产的定位是密不可分的，不同的商业地产形式、定位，势必需要不同的位置与之相对应。先天位置的好坏并不起决定作用，只要配以适应的商业就可充分彰显地块的潜在的商业价值，创造出兴旺的商业。因此，商业地产的位置原则贵在一个“准”字！　　在现代大型购物中心的选址中有一句名言：“成功的第一条件是选址，第二条件也是选址。”　　购物中心的选址，必须同时具备三个条件：　　一是地理位置能代表城市商业发展的新趋势；　　二是必须拥有相当数量的中高收入的消费群体；9/9　　三是交通便利，停车方便。由于中国的城市居住郊区化还不普遍，家庭轿车普及率也不高，

4、因此大型购物中心普遍都选择在市中心的商业区，因为这里商业繁荣，中高收入消费者集中，而且交通便利，客流量大，例如北京的东方广场位于繁华的商业中心——王府井，每日的人流至少有10万以上，这保证了东方广场巨大人流的规模。　　如果在地理位置欠佳的区位操作商业地产，不要认为没有成功的可能性，只要能创造出适合区域消费的准确商业地产产品，并一定可以顺利操作，街区商业、主题商业都有可能成为操盘的选择。所以，位置原则重在一个“准”上！　　2、商业优先原则　　曾几何时，有人调侃地说：“商业地产就是一半是商业，一半是地产”。但是，商业地产尽管是地产的一种，毕竟是为商业制

5、造经营场所，所以商业地产的核心是“商业”，商业的形式决定了商业地产的形式！　　地产与商业的对接非常重要。过去往往是先地产后商业，开发商盖房子的时候没有想以后商业怎么搞，把房子盖起来后才开始招商，把商铺打散卖给小业主。可是卖给小业主以后，出租给谁？谁来经营？并且，这个地方适不适合搞商业？适合搞什么业态的商业？一些开发商很盲目，没有统筹考虑。　　正确的做法应该是先把市场调查清楚，这个地方需要什么商业？需要什么业态？业态如何分配？有多大的营业额？区域消费能力如何？根据这些基础信息开发商规划合理的商业地产。先后经过商业调研、商业策划设计、建筑规划设计、营销

6、策划、广告策划等几个步骤，顺序合理、按部就班地操作。在营销策划的过程中，也应时刻注意“商业优先”的原则。商业地产区别于住宅地产，它更多地是一种制造“赚钱工具”的过程，因此在营销过程中，必须始终思考：如何合理有效地将赚钱工具推销出去，使所有从事商业的人了解该赚钱工具的经济价值？而使精明的商人们认可商业地产的经济价值是需要相当功力的，因此，“商业优先”必须深入每个策划人的心中！　　3、现象原则　　现象原则即“向时而动”。做商业策划和做生意相同，都必须充分了解市场、掌握最新信息，并对竞争对手做到知己知彼。尽管商业地产策划的每一步都有很强的计划性，但在坚持

7、执行既定计划的同时，还必须根据市场的变化和竞争者的动态，实行即时性对策，以确保在激烈的竞争中保持有利的地位，抢占市场先机。9/9　　举例说明向时而动的必要性。有两个商业地产项目同期面向市场进行营销推广，一般做商业都非常注重风水。所以，其中一个为提升项目的风水形象，为项目赋予了一个印度神的概念，极大地吸引了众多生意人。作为回应，另一个项目很快推出了一个“失落的寓言”，号称自己项目所在地是天上诸神降落凡间的栖息地，用一系列的神对抗一个印度神，自然效果更胜一筹。这个例子是策划人之间的过招，说明根据对手的动向改变自己的战术，向时而动，必能成功。　　4、逆向

8、推广原则　　对商业地产来说，无论是投资者，还是经营者，他们的经济效益都必须通过最终的消费者才能得以体现。所以说，商业的消费