中原-深圳达利城市花园前期策划方案-119-X年.ppt

《中原-深圳达利城市花园前期策划方案-119-X年.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、达利城市花园前期策划方案思维导图Chapter1市场背景Chapter2Chapter3客户分析Chapter4产品定位Chapter5营销策略Chapter6中原资源项目分析2思维导图Chapter1市场情况Chapter2项目分析Chapter3客户分析Chapter4产品定位Chapter5营销策略市场背景新盘分析政策分析Chapter6中原资源32007年政策不断，市场屡受打击市场背景4深圳特区报、南方都市报、房地产信息网、搜房网、深圳电视台等深圳主流媒体一路唱衰，在加上中天置业的丑闻，深圳楼市进入冰河期VOICE媒体的声音——跳水、冬季、唱空二手市场雪上加霜低价促楼盘热销百

2、度中输入深圳楼市后显示的相关搜索深圳楼市的冬天已经有一段时间了，冬天还要等多久呢市场背景5不同类型客户在不同市场发展阶段的置业周期首次置业客户换房置业客户投资置业客户房价上升阶段房价稳定阶段房价下跌阶段148天133天98天361天213天154天122天98天35天市场下跌阶段，投资性需求受到明显抑制市场背景62007二级市场：成交暴跌、供大于求07年下半年，由于市场成交低迷，而年底新增供应项目较多的缘故，从6月份开始，新增供求比不断攀升，10月、11月连续两个月超过2.0之后，12月份一举突破了5.0，达到了近两年以来的最高水平。07年全市一手总成交量为49362套，合约475.

3、4万平米，从7月开始，成交量开始萎缩，下半年的成交量明显低于上半年，8－12月份的成交量仅相当于上半年月均成交量的4成。全市套数供求比全市成交套数市场背景7截至07年底，全市的市场一手存量约为27137套，约合271.1万平米，存量规模较06年翻了一番。从消化率走势看，随着成交量的下降，下半年消化率急速下滑，到年底，消化率已低于10％。07年全市一手住宅成交均价为13319.8元/平米，较06年上涨了44.3％。从单月走势来看，上半年价格基本都控制在每平米15000元以内，单月价格在8月份达到最高峰，突破了19000元，9月以后价格开始回调。全市存量消化套数全市价格走势2007二级市

4、场：消化率下滑、价格回调市场背景807年宝安区的总成交量为15660套，约165.1万平米，较06年分别减少了34.9％和31.4％。从走势看，全年成交量走势波动比较大，与06年差距最大的月份集中在第四季度，07年第四季度的成交量仅相当于06年的约1/9，这也是导致全年总成交量大幅减少的主要原因。07年全年宝安区实现成交均价12071.8元/平米，12月价格回调幅度较大，但仍较年初增长10.6％从走势看，全年走势都比较平稳，最高值出现在6月份，但随后便出现大幅下跌，在维持了一段平稳期之后，12月份的最终价格跌到了12000以下。宝安成交套数宝安价格走势2007宝安市场：成交萎缩、价格

5、下跌市场背景9大势——银行放贷08年商业银行获新的贷款额度，额度大幅下降有消息表示，央行各分支行已明确要求各金融机构，今年新增贷款量不得超出各行2007年实际贷款量。这意味着，2008年，金融机构新增贷款总量将不得超过2007年全年的3.63万亿元，也意味着贷款增速将不会超过13.86%。深圳个人住房贷款审慎开闸目前各家银行已获得了２００８年的贷款额度，但总体少于去年，而且贷款规模按季控制，其坚持调控的意味十分浓厚。据了解，由于监管层对各商业银行的贷款规模进行严格控制，各商业银行深圳分行今年的贷款额度普遍少于往年。深圳四大国有商业银行的新增贷款额度都不到１００亿元，其中工行约６０亿元

6、，建行６０亿元，农行４０亿元。而建行深圳分行去年一年就发放了１４０亿元的个人住房贷款。10大势——新盘分析08年新开盘项目折扣增多，但销量依旧低迷11房价高位转跌，投机性需求退场，刚性需求和投资性需求受观望气氛影响，也会出现一定程度的下降，不足300万平米一道简单的数学题市场需求新的市场供求关系：1200万VS300万市场供应2008年，全年市场供应预计约为800万平米，较2007年有所增加；2008年，随着06年购置的新房入伙，前期投机性需求将获利回吐，转化成全新的市场供给，约为400－500万平米。08年严重供大于求大势——供求关系1208年商业银行获新的贷款额度，额度大幅下降0

7、8年新开盘项目折扣增多，但销量依旧低迷客户对于08年房价多数看空08年严重供大于求2008楼市：信贷营销客户供求13在市场供大于求、价格全面下跌，客户持币观望，政府多方打压的2008年市场大势向低看！一个市场背景：拐点已经来临14在这样的市场环境下我们该如何操作这个项目。。。15思维导图Chapter1市场背景Chapter2Chapter3客户分析Chapter4产品定位Chapter5营销策略Chapter6中原资源项目分析项目价值体系地块分析圈