保利_广州金沙洲保利西海岸营销企划案_168PPT_中地行.ppt

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1、保利西海岸营销企划案本案七大部分①市场分析②客户分析③项目分析④项目定位⑤产品建议⑥开发模式⑦营销推广Part1市场分析1-1价格及成交量分析Part1市场分析Part1广州住宅价格走势呈现升速快幅度大的特点，中心城区表现更为凸显。2007年，成交均价一路飚升，在5月已逾10000元/㎡大关，此后几个月更是急升40%，至9月份中心城区价格已经达到14506元/㎡，累计升60%。在9月底一系列房地产调控政策出台后，楼价升速减缓，楼价进入平台期。价格走势Part12007年1-10月与去年同比，住宅交易平稳，但07年1-10月整体成交量已经超过06年同期总量，达到368万平方米。07年

2、10月份，房地产市场受到政策影响，成交量环比出现下滑迹象，与06年同期相差近14万平方米。成交量Part1价格成交量汇总各区成交量保持平稳，但成交价格明显上升。中心城区商品住宅交易活跃，仍集中天河、白云、海珠三大区域。白云区住宅07年成交量达到90万平方米，与去年同期基本持平；成交价格高达8459元/平方米，同比增长30％。Part1惠博公路小结价量齐升，升幅惊人政策调控，成交放缓多空搏弈，楼价观望1-2政策及大市分析Part1市场分析Part1政策分析房产政策价格供求关系购房者产品表现“90平方米以下住房,必须达到开发建设总面积的70%以上一定程度上提升了可售单价由卖方市场向买方

3、市场过渡中低收入家庭依然没有受惠；为社会中产提供总价稍低的优质居住用房步入式飘窗、过道花园、生活阳台、打通型户型、双拼户型出现购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%,基准利率提高到1.1倍对投资型及高端物业的售价开始产生影响，个别项目开始降价促销由卖方市场向买方市场过渡购房者趋向理性，持币代购、退房现象出现。大部分投资买家失去融资支持首付提高政策对打通型户型、双拼户型产品的出售影响很大，限制了二次、三次置业消费者的购房行为政策预测:调控执行力度依然加大;土地管理更加严格;普通住房和经济适用房供应将增多;紧缩银根政策短期内不会变化，对企业资金压力增加。我们预测，在未

4、来一年，国家政策依然以稳定房价为主！Part1十七大首次提出“人均GDP翻两番”及“创造条件让更多群众拥有财产性收入”。十七大人民币升值对房地产将构成长期利好，是房地产行业腾飞的催化剂。人民币升值奥运会的举办会加速中国经济腾飞。2008年奥运会市场过剩的流动资金将走向房地产业，是支持楼价的动力。流动资金楼市利好此外，经济高速增长，居住环境改善要求，城市化进程，家庭小型化等形成强劲刚性需求；1-32008年楼市预测Part1市场分析Part12006年1－12月广州市中心城区均价为7734元/平米，2007年同比上升50％，預計2008年增幅約為20％，達到15000元/平米以上。预

5、测广州在未来几年将会有更多政策及利好因素影响楼市，房价增幅会有所减缓，但房价将会呈现稳定上升的趋势。2008年价格预测1-4区域分析Part1市场分析宏观背景—城市规划金沙洲位于广州市白云区，东临白沙河，北部、西部及南部与南海的里水、洲村、白沙村等接壤，是广佛都市圈的中心位置，是未来广州向西发展的重要区域。番禺Part1区域位置白云区荔湾区番禺区里水大沥桂平天河区越秀区海珠区15分钟生活圈45分钟生活圈沉香大桥2003年1月正式开通地铁6号线金沙洲大桥白沙河大桥浔峰岗站横沙站沙贝站本项目大旦大桥Part1区域规划定位：广佛都市圈的居住新城未来金沙洲居住新城总面积可达8.26平方公里

6、，规划人口11万人。集居住、购物、娱乐、休闲、金融服务于一体。规划结构：“一心、二带、三片六区”“一心”：位于金沙洲大桥桥头的居住区中心；“两带”：沿江南北向100米宽的绿化带及高速公路两侧绿化带；三片六区：规划区被高速公路分成南北三片和六个区，其中有4个以二类居住为主的居住区，1个以一类居住为主的居住区，一个工业区。Part1区域交通新二桥加强各区连接规划中的沉香、大旦两桥将会加强金沙洲与广州各区的连接，对本项目及中海金沙湾/御景半岛都有不同程度的利好。地铁改善金沙洲交通地铁6号：西起白云区的金沙洲，向东穿越荔湾区，经越秀区后，转至东北方向至天河区，止于天河区高塘石。途径金沙洲3

7、个站点：浔峰岗、横沙、沙贝。预计六号线将大大改善金沙洲目前公共交通不畅的状况，提升整个板块的居住质素与影响力；相对而言，本项目受惠较小；环城高速广佛高速金沙洲大桥白沙河大桥海南保利西海岸6号地铁（计划2010年6月建成通车）沉香大桥（规划中）大旦大桥（规划中）Part1土地出让情况保利西海岸占地：17.79万㎡建面：49.82万㎡元邦项目占地：2.6万㎡建面：不详万科金域蓝湾占地：14.47万㎡建面：43.40万㎡楼面地价：4033元/㎡保利西子湾占地：8.08万㎡建