物业定位由管理改为服务 新规定月日起施行.doc

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1、物业定位由管理改为服务新规定10月1日起施行国务院根据物权法修改物业管理规定，10月1日起施行业主大会或者业主委员会如果作出侵犯业主合法权益的决定，业主有权向法院起诉。昨日(8月31日)，中国政府网发布《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》（下称《决定》），该决定将于今年10月1日起施行。业主可申请撤销侵权决定根据物权法，国务院对物业管理条例进行了多处修改，修改内容主要涉及到业主、业主大会和业主委员会。由于规定了业主大会或者业主委员会作出的决定对业主具有约束力，为防止这种行为可能侵害到业主的权益，《决定》赋予了

2、被侵害权益业主获得司法救济的权力，《决定》对此规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”如果业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规，物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。《决定》还扩大了指导业主成立业主大会并选举业委会的范围，规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主

3、委员会。”现行物业管理条例规定指导机构只有物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门。物管企业改为“服务企业”对于业主大会“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项的决定程序，《决定》规定了更加严格的程序，上述两项决定“应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”此外，根据物权法的有关规定，《决定》还将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。(来源:新京报记者杨华云)新《物业管理

4、条例》将执行一半业主同意就能换物业１０月１日起，选聘和解聘物业服务企业，不再要求有２／３以上业主同意，只需有１／２以上业主同意即可，但这部分业主购买的面积还得超过建筑物总面积的半数。昨天(8月31日)，建设部在官方网站公布了“国务院关于修改《物业管理条例》的决定”。记者看到，由业主共同决定的７件大事的“通过要求”有了变化。除了筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施这两项决定，应当经专有部分占建筑物总面积２／３以上的业主且占总人数２／３以上的业主同意。选聘和解聘物业服务企业等５件“大事”，都只要经

5、专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就可以了。而修订之前，制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业等都必须经物业管理区域内全体业主所持投票权２／３以上通过。原条例规定，“业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。”修订后明确，业主表决通过的比例必须同时符合建筑物总面积占比和人数占比两个条件。在成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门上，增加了街道办事处和乡镇人民政府两个选择。同时，业主大会、业主委

6、员会要是作出违反法律、法规的决定，这两个部门也可以责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。此外，根据《中华人民共和国物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”，并对个别条文的文字作了修改。（来源:北京娱乐信报记者蔡雪婧）业主共同决定的７件“大事”１．制定和修改业主大会议事规则；２．制定和修改管理规约；３．选举业主委员会或者更换业主委员会成员；４．选聘和解聘物业服务企业；５．筹集和使用专项维

7、修资金；６．改建、重建建筑物及其附属设施；７．有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业委会违法决定法院可撤销修改后的条例规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。条例修改后还规定，同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的

8、指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。由业主共同决定的事项包括：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权