项目定位之产品定位篇.ppt

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1、天酬尚都项目项目定位之产品定位篇产品定位的核心内容产品定位物业形态组合产品配比设计布局在项目形象定位的框架下，物业形态的组合、设计布局思路、产品配比这三个方面是指导设计院方案设计的核心内容。物业形态组合分析：对假设方案的回顾区域项目再扫描在基本假设方案中已经着重分析了地块的优劣势，以及区域项目从容积率、规模、产品类型、营销条件、价格等方面的逐项分析项目容积率物业形态银泰红城1.07前期为别墅及洋房尚邦领域2.83高层珠江愉景湾2.27高层为主钻石城1.77洋房加高层香江水岸新城1.5一期主推别墅、洋房、小高层沐林美郡2.48多层、

2、小高层、高层雅士林湘苑1.8大量的多层+高层尚书房2.71多层、小高层，后期有一定体量的高层俊景花园1.99小高层、高层山水华庭3.0高层棕榈园2.51别墅、洋房和高层紫园衡府2.1别墅、洋房加高层本项目待定待定区域项目物业形态组合已经趋于多样，各类产品都以出现物业形态组合分析：对假设方案的回顾根据长期以来的市场经验，结合本项目实际情况有：假定本项目产品由别墅、多层洋房、小高层、高层住宅四种产品组成别墅、洋房、小高层、高层住宅容积率分别为0.8、1.2、1.8、4.0其中：别墅/洋房/小高层/高层住宅用地面积=别墅/洋房/小高层/

3、高层住宅用地比例×总用地面积项目总容积率=别墅用地面积X0.8+多层洋房用地面积X1.2+小高层用地面积X1.8+高层用地面积X4.0项目总用地面积假设方案的核心点假设一：别墅为主，辅之洋房、高层假设二：洋房为主，配合小高层及高层假设三：小高层加高层优化出的三个方案物业形态组合分析：项目形象定位的确立，可以以此为判别标准，最终筛选出最优方案以别墅为主的组合，经过之前的测算，容积率可以在1.7左右，面积上很难进一步拉高，否则将降低舒适度；该组合利于打造后现代简约的庭院文化，但由于受市场购买力的影响，过高的价格将带来风险；周边项目已经

4、在高档别墅产品上占了先发优势，追随的价值不大。假设一以洋房为主的物业形态组合，可以在不降低容积率的前提下，充分的把项目形象定位理念加以贯彻，营造院落邻里空间；同时在成本控制及销售价格方面都可以灵活应对市场变化。假设二小区以小高层配合高层，可以轻松拉升面积，但区域该类产品过多，直面竞争无益，同时也不利于项目的形象定位实施。假设三物业形态组合确立项目确立为以多层洋房为主导产品，配合小高层及少量高层产品；结合一阶段的基本假设方案测算，洋房体量维持在50%左右，小高层约40%，高层产品不宜超过10%的体量。多层洋房+小高层及高层][分期开

5、发策略：将物业形态组合具体化高层小高层多层洋房项目一期的启动关系到整个项目的成败关键，短平快，低开高走，加快资金回笼，对此，洋房产品可以以较低的建安成本，并带来优质的形象展示，拉动后期产品销售一期一期产品分两批推出，容积率控制在舒适的1.2，着重二批产品拉升价值，实现利润。二期小高层在推广中，充分纳入一期优质的庭院空间中，弱化高层产品的邻里缺失，促进销售二期三期为单栋高层产品，可有多种形态选择，应市场变化而动，灵活应对三期项目布局及产品设计万科给我们的启示……项目布局及产品设计——布局第五园的总体规划布局，采用的是村落式布局，一个

6、大村由多个小村落组成。村落式布局村落一村落二村落三村落四项目布局及产品设计——布局对我们的启示：项目在规划上严格遵循该布局方式，洋房和小高层通过景观轴划分，各自围合为村落，形成村中有院，院中有家的空间感觉。从庭院空间的组织来看，村落式布局可归纳为庭院混合组合方式；第五园的规划中，将别墅及洋房围合为三个大的村落，各村落之间都靠一条半圆形道路相连；各村落间的建筑排列成一个角度展开；单体之间又可以形成一个一个的小围合空间。村落式布局的产品解析起乘转合项目布局及产品设计——“院”中国小院，是中国风水上所追求的“藏气聚风”之地。在第五园中，

7、Townhouse的内院以及通过组合形成的“六合院”和“四合院”，情景花园的“立体”小院(院落+露台)，多层及小高层公寓部分的围合所形成的“大院”；街坊街巷在强调私密性和领域感的同时也为邻里之间提供了充分交流的场所。对我们的启示：项目设计上，“院”的元素要在每个角落得到充分体现，把空间层次的过度做到位。项目布局及产品设计——“巷”第五园吸收了富有广东地区特色的竹筒屋和冷巷的传统做法，以清幽的冷巷取代炙热的人行步道，冷巷的微风以较快的风速，带走热量，降低住宅能耗，一切源自天然，源自大自然的赐予。项目布局及产品设计——“径”第五园随处

8、都可寻到用碎石、青石板铺就的道路，联通每条“巷”道，与“巷”的区别在于,“径”是指道路本身，而“巷”包含了两边的墙体，曲径通幽则是该意。项目布局及产品设计——“街”第五园街区，以“原创现代中式街区”为理念，凭借现代的建筑手法，融合传统的元素，开创了