2010年昆山昆之门项目产品建议.ppt

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1、昆之门项目产品建议报告分析思路原方案分析产品定位建议办公酒店式公寓裙楼商业产品定位平面规划户型建议配套建议其它结合市场情况比较产品规划建议方案财务分析原来的方案规划由写字楼、酒店和商业裙楼组成.写字楼酒店式公寓商业原来的方案规划由写字楼、酒店和部分商业裙楼组成.产品组合楼层总面积标准层面积层高写字楼3-24层3000012003.8米酒店式公寓3-25层3120013003.4米裙楼商业1-4层200005000一层5.4二层4.5地下空间2层22000110003.4-3.6米总建筑面积：104000平米地下：22000平米地上：82000平米调整后的产品和面积组

2、合原方案由写字楼、酒店和商业裙楼组成，经过深入市场研究，我们认为从市场和开发商自身情况考虑，原方案有待调整。兴建酒店资金要求高、对专业管理水平要求高、资金回笼慢、同时对政府资源要求高。市场风险相对较大。从目前市场情况来看，裙楼部分商业项目体量稍大，规划安排也需要调整。原方案问题点首先是将办公+酒店的组合调整为办公+酒店式公寓的组合。其次是裙楼商业项目的组合优化。建议方案解决的问题点建议产品组合方案：办公+酒店式公寓+特色商业高铁城铁高速区域规划吸引的客户交通规划影响的客户经济环境带来的投资类型客户产业结构调整催生的客户新生的企业客户区域辐射力决定客户的流向中华产业园

3、区昆山进出口加工区昆山高新区企业客源客源分析写字楼+酒店式公寓中小面积办公可自由组合和间隔写字楼最为畅销同时也是目前城南客户最为需求的写字楼形态市场依据竞争依据主要竞争区域城南商务区定位单一，其它项目基本都以销售完毕，酒店式公寓租赁市场相对稳定。市场前瞻城南的产业发展将衍生出大批成长型小公司，从而增加对小面积写字楼和酒店式公寓的需求。产品定位会议中心新闻中心商务中心昆之门核心业态链特色商场运动娱乐中心酒店公寓餐饮美食亮点一：昆之门一站式国际化商务服务产品打造文化艺术本项目写字楼市场定位国际5A生态型智能写字楼昆山城南CBD核心区办公办公产品表现总面积楼高楼层分布标准

4、层面积层高写字楼约3万㎡99.99米3-24层1300㎡3.8写字楼定位与规划城南首座——昆之巅会呼吸生态型写字楼关键词：低碳会呼吸生态型空中花园顶层直升机停机坪科技与创新专业化商务服务配套综合化科技方面体现在办公、通信传输、消防及安保的智能化，楼宇自动化，真正达到5A标准。创新方面体现在建筑设计和建筑功能的创新上。软件服务方面不仅体现在高效的物业管理，还有对入驻企业专业化的商务服务上。本项目不只是单纯的写字楼，而是集写字楼、商住、会展、休闲娱乐及购物中心于一体的大空间。市场定位描述参考项目玻璃幕墙安联大厦LOW-E玻璃配合金属遮阳板，解决西晒问题国际商会中心中空镀

5、膜LOW-E诺德中心弧形LOW-E玻璃幕墙，现场加工产品打造亮点1：LOW-E玻璃幕墙目前最为主流LOW-E玻璃幕墙，具有隔热、保温、防噪音等功能，且有效降低空调负荷和室内灯具耗电量。产品建议普通办公楼标准层建议修改标准层电梯间改为南北向，动线更加合理。相邻户型间可分可合，方便客户选择与使用．还可采用高低区不同面积组合北面户型面积缩小，南面户型面积增大，便于去化。产品建议亮点2：增大南向面积产品建议亮点2：高区低区不同面积分割1-15低区采用小面积为主策略16-24高区采用中大面积满足不同客户户型面积（㎡）户数（户）备注大200两户增大朝南户型的面积，有利于提高售价

6、和实现迅速去化中100-125四户规划部分中等户型满足不同要求小60-80四户其余规划为较小面积户型，有利去化高区面积建议大户型中等户型小户型建议聘请国际知名专业大师设计，提升大堂的档次与品味。大堂用材上采用高级石材与体现现代感的玻璃、金属组合营造或典雅豪华、或现代时尚的风格。产品打造亮点3：豪华现代大堂外部广场环境：提升办公楼外环境的关键通过水景与园林绿化的结合与大堂内环境遥相呼应产品打造亮点4：内外部园林广场轻钢龙骨吊顶高级乳胶漆内墙涂料走廊地面采用大理石面砖中央分户计量空调OTIS高速升降电梯产品打造亮点5：现代环保精装电梯厅产品打造亮点6：昆山首个带直升机停

7、机坪办公楼办公楼顶层：昆山首个带停机坪办公物业高端办公物业象征昆山首座空中商务舱现代简约式外观设计，充满现代感和科技感。采用竖向构建和线条，使整座建筑显得高大挺拔。双塔式构造，写字楼和酒店式公寓两座高楼互为映衬。外立面风格建议（部分写字楼外立面参考）酒店式公寓建议本项目服务公寓核心价值昆之艺现代艺术家*占位城南发展前沿*具备浓厚城市意向*享有综合配套优势*高品质居住功能*精装修精致空间*品质物业和酒店管理共享每间客房都可以融入各国现代和传统艺术的文化元素。酒店式公寓酒店式公寓规划建议产品表现总面积楼高楼层分布标准层面积层高酒店式公寓约3万㎡99.99米3-25层