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1、各类建筑产品的特点-------------------------------------------------------------------------------------------序号产品名称市场定位城市区位面积大小(㎡)特征功能设计要求配套备注1迷你一居服务于都市白领的年轻人大都建在市区30以内过渡产品,被替代性强,追求时尚,容易过时,5㎡卫生间+5㎡玄关兼厨房+共用厅卧精装,配置简单家具,电器拎包入住交通,商业,休闲便捷,工作和生活切换迅速.2合体一居服务于都市白领的年轻人大都建在市区30-60过渡
2、产品厨卫独立.厅卧合体交通,商业,休闲便捷,工作和生活切换迅速.3标准一居两口之家.投资客交通方便的区位（城区城区边缘）60麻雀虽小,五脏俱全精巧小户型,功能区域有时相互借用,局部产生交叉,如厅餐.书房和卧室,阳台和工作间出租.出售容易.居住基本属于过渡性厅:20-25卧12-15厨5-8卫3-5阳台自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高.市场追捧热销,放在楼盘中差的位置4二居室单身,三口之家,两代同住,投资客在卫生间的配置上,若定位单身,二口单卫生间已购,三口之家或两代老少,最好双卫,交通方便的区位（城区城
3、区边缘）2-3环之间80-9090如做3居室在南方成为主流原因是能适应家庭人口结构的变化的需求灵活多变的户型.精巧二居室.投资时比一居室租户群宽,比三居室好转售.租户租赁时更讲实用.属于过渡性产品厅卧厨卫阳台基本功能齐全.阳台不要过大,以免占用其他空间.自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高.90产品在消费者心目中无样板标准,购买后无成就感,找不到有家之后的愉悦和满足.6/65三居室三口之家,两代同住交通方便的区位（城区城区边缘）2-3环之间100-130舒适性的产品.未来发展的主力户型.两代同住互不干扰.注
4、重功能细化,并不是住宅空间的简单放大,在分割空间的同时要注意户型的舒适性.避免过多的隔墙,减少面积的浪费.注重户型空间的均好性.对公摊斤斤计较.舒适性体现在空间的均好性,是户型匀称的标志,功能较为齐全.在满足厅卧厨卫面积的条件下,增设其他功能,有限空间容纳无限需求.功能复合化,空间模糊化是住宅的发展趋势.面积的均好性:动静比例55开,动区中的客厅和餐厨阳台玄关次卫大致46开:静区中主卧和两个次卧或书房大致55开自住时,对地段在意,对商业,教育,医疗等配套要求变高使用率:塔77-22℅板80-85℅对公摊斤斤计较5平面大户型
5、具备一定经济实力的人,或某领域一定成功人士.交通便利,景观环境较好的区位150-180(南)170-200(北方)有精神需求,显现追求和业绩.大气,在面积尺度和视觉尺度上追求明亮宽敞,开阔.充分与自然景观,人文景观结合,设计时引景入室,落地窗,飘窗,弧形窗,露台甚至空中花园,与自然环境完美结合,追求住宅的高品位.使用面积宽松,强调居住氛围和舒适度,厅40-60主卧20-40厨8-12主卫6-10功能配置完善,从人生活的各种流线尺度着手,大户型放在社区景观好的地方,楼体的各端三面采光,尽可能将各个居室的观景,采光,通风设计的
6、完美,以提高品位.除基本功能外,增加特殊功能,满足私密性,如能多一道门就不要少一道门,能一梯一户就不要一梯两户,能独占门厅,就不要共享,让用户有领地感和安全感能设计大户型的大多都是交通方便,自然景观好的地段,但基础设施,公建配套相对较弱,只能在舒适度和景观上下功夫以弥补其不足.再者大户型总价高,这么做也可是业主获得平衡.消费者特征分析(长沙)6/61户型结构成交量(参考)1房20℅2房30℅3房35℅4房0.7℅5房以上1.2℅复式0.9℅独栋别墅0.09℅联体别墅0.12℅2户型面积成交量(参考)60平米以下17℅60-
7、90平米24℅90-120平米22℅120-140平米23℅140以上15℅3购房者年龄特征:25岁下5℅25-35岁56℅35-50岁30℅50岁上8℅4购房目的:自住83℅投资10℅二者均可7℅5购买原因:换个环境33℅外地进城置业27℅其它40℅6置业区域特征:本市城区40℅本市外地9℅本省外市43℅省外6℅境外0.1℅结论:★房地产市场供大于求★从产品结构看:60-90;90-120;120-140畅销★年龄25-35是购房主力★户型结构:集中在2房和3房★置业区域特征随着城市的发展,本市区购买人群会越来越少,外地
8、人购房会越来越多.★自住型为主6板楼大户型高档住宅多采用，多层的花园洋房多采用。具备一定经济势力的人。优点：1南北通透，形成穿堂风。2户户朝阳，私密性好。3宽敞明亮，户型规矩。4使用率高80-85％缺点：1总平面布局呆板2楼体占地面积大，绿地相对较少3户型种类少。市场上一梯二户2-3个门洞的短板克服了园
