别墅地产项目规划设计方案.ppt

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1、稷下庄园——土地规划案刘浩文陈家宾夏雷成员：1前言别墅作为“成功、富有”的象征，代表了生活的“最高境界”它有着稀缺的外部环境，有节制张扬的室内空间，具有灵性的多重庭院，丰富多彩的外立面变化，宽阔大气的社区道路，超大型会所，自然优美的中央公园，足够的私密性，完美的细节现在，淄博人民收入有所提高，城市白领阶层、中产阶级的形成，更使居住理念发生了深刻的变化。如果说，“扩大居住面积，改善居住条件”是“第一波”，“优化居住环境，讲究生活质量”是“第二波”的话，那么淄博楼市将在近两、三年进入“第三波”——“追求回归自然，提

2、高生活品位”。继多层、高层、小高层产品之后，更接近自然风景将成为市民居住所关注的热点方向，所以别墅将成为今后几年淄博楼市关注的热点之一。对于淄博的开发商来说，别墅物业开发的经验从总体来说并不丰富，但大多数参与别墅开发的房产商，都在做着努力——让产品更具个性，让客户更加心动，让物业品牌更有魅力！2市场篇市场基本情况区域市场情况别墅产品市场情况别墅消费市场情况项目定位的可行性3一别墅产品情况分析别墅的产品情况产品建筑形态多样化，目前市场供应以联排别墅和花园洋房为主。独栋别墅供应量较少。从市场亮相和准备亮相的项目的供应

3、量来看，联排别墅占了55%，花园洋房占35%，独栋别墅占10%。这一方面意味着联排别墅的供给量远远大于花园洋房和独栋别墅，说明消费者接受联排的几率大，联排别墅很占优势，其前景很好。4建筑形态状况5建筑风格状况建筑风格正朝两个方向发展：一是欧美建筑风格，二是中式民居建筑风格吸取了民居建筑精华的民居建筑。借用欧美建筑风格，大量糅合，创新，并保留一些欧美的建筑风格，结合实际重新设计，成为别墅建筑风格的主流，给人们创造一片自己的天地，可以自由创新，体现个性。6！7别墅面积状况联排别墅供应主要集中在150-250㎡结合销售

4、情况来看，联排别墅受市场欢迎的在200-250㎡，8独栋别墅主要集中在300-400㎡。独栋别墅受市场欢迎的面积主要集中在小独栋250-300㎡、350-400㎡的独栋和400-500㎡的豪宅。9二项目分析项目名称：稷下庄园总面积：21000㎡项目地点：淄博市张店区人民西路，上海路，华光路交叉处空地10项目的前景分析优势：项目区域人文自然景观优越，这是建别墅最重要的资源之一；交通极为便利，到市中心只需15分钟的车程；项目第一次提出自由、自我、自然的设计理念；项目的地理位置好，周边配套齐全；繁华，很适合青年奋斗人士

5、和中年成功人士；11威胁：周边待开发用地较多；周边楼盘在短期内消耗了部分有效客户，随着消费的离散需求日趋明显，这种消费观念对产品要求更高，已成为本案的潜在较大威胁；12从消费力层面划定目标人群家庭连续年收入50万以上(具一次性付款能力)消费力论证私营企业业主大型企业管理层家庭连续年收入20万以上(具很强首付、月供能力)年收入20万以上（主要锁定收入50万以上、有可支配现金100万以上人群），具一次性付款或很强首付、月供能力高级白领、金领、政府官员、大学教授13目标人群：1在外省创业成功的淄博人2私营企业的富豪3专

6、业技术精尖人员4在淄博做生意的港台人5“海归”派等等14三理念篇一、目标消费人群诉求理念建立消费者心理密码分析构建对接心理密码核心理念AB体现“个性、尊从、自由、真我、健康、舒适、浪漫”的生活15消费者心理密码分析A知己知彼、百战不殆价值观:强调尊从感、居住文化、生活方式、私有领域、自由、真儒雅或附庸风雅，对奢华的追求逐渐淡化。文化素质:学历高、对新理念、生活方式认知度高、判断力强。在服务方面要求体现尊贵身份、被服从感希望拥有具特色文化的居住场所要求全新的生活方式（文化的、自我的）要求权利的、私密的自由领地希望别

7、人认为自己有品位、有文化，喜标榜对奢华的理解已从物质转向精神层面高学历的背景使他们在精神层面有更多的需求能够成为倡导新居住理念的响应者向往全新的生活方式，在精神生活领域更上一层对新物业常产品不再以体现奢华为标准，更注重文化的内涵，内心的清净、自由开始强调投资性、升值性、第一居住需求16构建对接心理密码核心理念B攻其心志、不战而胜在服务方面要求体现尊贵身份、被服从感希望拥有具特色文化的居住场所要求全新的生活方式（文化的、自我的）要求权利的、私密的自由领地希望别人认为自己有品位、有文化，喜标榜讲服务：提供全方位星级酒

8、店服务（前期销售服务、后期物管服务）讲特色：特色的、差异化的、有文化根源的规划风格、建筑风格、园林风格讲生活：倡导全新的生活方式——自由自在的、优雅情趣的、个性自我的讲私域：规划自由流畅的、私域感强的交通流线，构建区分明显的私有领地讲品位：围绕案名提出差异化的文化理念，讲究根源性、张扬性17攻其心志、不战而胜能够成为倡导新居住理念的响应者对新物业产品不再以体现奢华为标准，