房地产营销之价格策略(.ppt

《房地产营销之价格策略(.ppt》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在PPT专区-天天文库。

1、房地产营销2012-05企业战略企业使命企业目标业务组合发展战略分析（Analysis）宏观环境分析微观环境分析市场分析与预测消费者分析竞争、行业分析本公司分析市场营销计划（Plan）确定营销目标销售额市场占有率提高知名度树立形象市场开发市场选择市场细分目标市场选择市场定位市场营销组合产品价格渠道促销权力公共关系实施（Do）组织预算指挥激励评价（See）协调控制市场营销信息系统市场营销调研系统市场营销决策辅助系统市场营销过程管理第七章房地产价格策略7.2房地产定价目标和方法7.1影响房地产价格形成的因素7.3房地产定价策略7

2、.4房地产定价的其他内容学习目标：掌握房地产定价的程序、目标和定价方法；掌握房地产的定价策略；了解影响房地产价格形成的因素。关键词：定价程序定价目标定价方法新产品定价策略价格调整价格表引导案例——哈根达斯极品餐饮冰激凌哈根达斯于1961年诞生于美国纽约，由美国通用磨坊公司（GeneralMillsINC）生产，年销售额达15亿美元。80年代中期进入乳制品业发达的欧洲以及亚洲的日本、香港等地，90年代进入韩国、马来西亚、泰国、印尼，1996年进入中国大陆，在上海开了首家专卖店。2001年12月，雀巢公司以6.41亿美元的价格买

3、下通用磨坊50％的股份，从而拥有了哈根达斯美国商标99年的使用权，并计划收购全球（主要是欧洲市场）的品牌使用权。美国国内价格－－2.99美元！！中国市场价格－－88元！！营销学的定价经典理论品质较高的产品，价格可以不成比例地提高；定价较高的产品，则会使消费者认为产品的品质较高。价格马克思政治经济学：价格是价值的货币表现形式。西方经济学——价格由供求关系决定。营销学：价格是一种权利——定价权——获得了定价的自由度。心理学：消费者购买的不是“便宜货”，而是“占便宜”的产品。房地产定价是指以发展商自己所开发的房地产为对象，由企业有

4、关人员，以市场比较法和成本法为基础，根据企业价格策略，对房地产开发中商品房价格体系进行全面的确定。目标：获取利润扩大销售市场占有改善形象应对竞争房地产价格概念7.1影响房地产价格形成的因素房地产市场供求关系国家现行政策房地产市场的竞争状况房地产产品的自身价值顾客心理因素管理费用销售费用财务费用开发费用开发成本1、房地产企业自身的成本投入因素7.1.1房地产产品自身的价值7.1.1房地产产品自身的价值2、房地产产品差异因素建筑风格户型景观环境设计7.1.1房地产产品自身的价值3、区位方面的因素地理位置工作及生活方便程度繁华程度

5、交通条件7.1.1房地产产品自身的价值土地:面积大小、形状基础设施完备程度土地平整程度地势地质水文状况建筑物：新旧程度建筑规模建筑结构、装修设施设备平面布置工程质量4、房地产自身的实物和品牌、信誉、物业管理等方面的因素7.1.1房地产产品自身的价值5、权益方面的因素权利性质城市规划限制条件他项权利设置土地使用年限7.1.2房地产市场供求关系房地产市场供给是指房地产开发商和拥有者（卖者）在某一特定时间内，在某一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够提供出售的数量。1、房地产供给影响因素：房地产的价格水平、房地产的开发成本、房地

6、产的开发技术水平及开发商对未来的预期，政府调控7.1.2房地产市场供求关系房地产需求是指消费者在某一特定时间内，在某一价格水平下，对某种房地产所愿意而且能够购买的数量。2、房地产需求影响因素：该种房地产的价格水平、消费者的收入水平、消费者的偏好、相关房地产的价格水平及消费者对未来的预期。7.1.3房地产市场的竞争状况分析竞争形势，调整本企业的产品价格，以应付竞争在竞争中争取主动价格竞争在表现形式上较为复杂1.竞争企业可以推出独特的物业服务以较高的价格参与竞争2.可以通过优化设计，删减某些产品功能，实现成本降低，以低价销售产品

7、；3.企业通常也在付款方式、首期付款比例、抵押贷款种类等方面与其他企业展开竞争。7.1.4国家现行政策房地产法律法规和政策1地方政策2税收政策3金融政策47.1.5顾客心理因素消费者一般根据某种商品能为自己提供的效用大小来判定该商品的价格，他们对商品一般都有客观的估价，即在消费者心目中，该商品值多少钱，这种估价被称为期望价格。“便宜无好货，好货不便宜”！物美价廉买涨不买跌7.2.1房地产产品定价程序收集信息分析竞争对手确定水平价差确定付款方式调整价格偏差估计成本和需求选择目标与方法确定平均单价确定楼层垂直价差确定时点平均单价

8、和单体平均单价（1）垂直价差的含义垂直价差，是指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每m2的单价差额来表示。（2）确定垂直价差的步骤1）决定楼层之间价格高低顺序；2）选定垂直价格的基准层；3）确定垂直价差。（3）影响垂直价差的因素楼层数量市场状况单价水平目标客户的购房习惯（1）水平