普兰店金海湾项目营销推广报告.ppt

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1、金海湾项目营销推广报告大连好房子房地产策划机构2010年7月25日推广原则阶段推广推广费用入市时机价格定位销售控制销售模式••••••••营销主线推广思路销售策略推广策略营销组合体验式营销圈子营销媒体营销事件营销金海湾项目在营销过程中通过多种营销方式，在不同的营销阶段，使用不同的营销组合。事件营销：巩固项目原有市场形象，增强市场影响力。媒体营销：短时间内迅速形成和扩大市场影响力及知名度。圈子营销：在同一群体形成影响力，是效率最高的的宣传方式。体验式营销：让客户切切实实地体验到产品的品质、细节。软文广告网络广

2、告售点POP夹报派单楼书路牌灯箱车体广告报纸广告新媒体/公园椅广告本案因为普兰店市区面积相对较小，人流集中，所以本案的在媒体方面应注重户外媒体的投放，如路牌、车体广告、灯箱等。推广媒介项目分析Strength优势分析Weakness劣势分析S1、先天可开发素质较好，土地平整；S2、空气清新，环境好；S3、天然水景优势，提升项目品质；S4、项目规划产品较周边区域产品总价低，竞争优势明显；S5、周边建筑遮挡较少，有利项目整体采光；s5、一期开发良好的口碑；S6、开发商开发经验丰富，品牌知名度较高。W1、临近主干道,部分临街住宅

3、将受到噪音干扰；W2、区域交通较差，出行不够便利；W3、地块周边多为厂房，居住氛围不够浓厚；W4、基础配套设施极不完善，生活便利性不强；W5、御景湾对本项目的影响。Opportunity机会分析Threat威胁分析O1、海湾新区规划前景看好；O2、新城区建设快速推进，企业单位激增，住宅消费上升；O3、外来人群的需求份额持续走高，给项目带来更多的市场空间；O4、随着区域的深入开发，住宅项目增多，居住氛围将逐渐上升；05、未来区域人口的增加，有利于项目销售；06、普兰店房地产市场的快速发展，为投资客提供了较高的投资回报率；T1

4、、普兰店新区区域规划建设，房地产升温带来的具大供应量T2、目前国家抑制投资的宏观导向，形成的连带影响带来的威胁；T3、同区域大体量地产项目纷纷上马，对项目客群有一定的分流。项目SWOT分析19我们的目标客户2010年以前，普兰店购房客户相对较单一，主要以本地客户及周边村镇客户为主，随着大连房价的逐级升高，普兰店未来规划的经济发展，部分投资者已将目光投向普兰店市，但由于普兰店市项目宣传及引导性较弱，目前未打开外围市场。普兰店本市及周边村镇居民原住居民改善居住环境周边村镇居民进城买房，为子女结婚或学习就业等等附近工业区职工为工

5、作置业大连地区客户东北三省客户20普兰店相对来说是非常感性的四线城市，它的地产营销手段存在很大的操作空间,而且消费者容易受到广告和项目形象的左右，对于新鲜的炒做是比较认可的,这也就意味着如果我们在未来的市场营销手段上做对文章的话势必会给市场带来一阵新风,同时由于城市规模相对小，人口相对少，口碑传播亦非常重要；因此在推广策略上首先要树立项目的品牌，这种品牌不单是来自开发商的背景和企业品牌，更重要的是在项目的包装推广过程中，积累建立项目知名度和美誉度，吸引消费者，进而促进销售，同时对开发商的品牌提升会有很大的帮助。四期联动：把

6、已开发的项目一期和未来将要开发的三期四期纳入整体，有利于项目的对整体形象的推广。主要营销思路及策略主要营销思路出发点21两个问题：1、我们的房子是卖给谁的，谁是我们的目标客户2、我们要创造和提供的是一种什么样的生活方式，或者说，我们的目标客户希望的是一种什么样的生活方式。所以，我们要给客户传达的概念是一种新的生活的开始，是我们对理想生活状态的展示；（这个新的生活包含两个方面：针对普市及周边居民，大连地区客户)我们提出一个生活方式。房子，是给人居住的。在遮风避雨的功能实现以后，人们更期望拥有一种崭新的生活方式，一种适合自己个

7、性，标榜自己人生态度的生活。以人为本，不光是要满足人们在物质上的需要，更多的是精神上的满足。对于客户而言，他买的是房子，但更重的是，房子带给他的某种期望。我们的项目就是要撩起他的购买欲望。主要营销思路及策略主要营销思路出发点22定义客户群体规划一个产品倡导一种生活模式确立一种市场地位研究市场形成一个项目概念促成销售策略整合一类项目品牌博取最大销售利润主要营销思路及策略主要营销思路途径23真正城市生活经典范本在成熟市场的理念中，每一个项目都必然倡导、附和、体现某种生活方式或生活主张。在生活方式、理念的背后，正是市场人群之所在

8、。就自然环境和区位来讲，本项目跟御景湾比较占有一定的优势，但御景湾首先提出了水岸生活的概念，我们就不能再提！但御景湾的主题仅停留在产品的表象层面，我们通过归纳，把它提升到生活本质层面，具有一定的高度。对我们的目标客户来说（无论是普市本地及周边村镇的居民，还是大连及东三省的投资客户），金海湾都是他们精神的