苏宁广场近期营销执行方案月.ppt

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1、苏宁广场近期营销执行方案暨写字楼蓄水推广执行方案假设写字楼定在5.13开盘时间仅剩31天写字楼第一次面世形象在4.13时间极度紧迫！！！深度思考下的浑身解数背景分析本案聚焦营销策略推广执行不是尽力而为而是全力以赴思维总控图市场分析无锡办公楼市场速描目标客群简析本案聚焦营销策略推广执行项目SWOT分析项目价值提炼整体蓄水思考项目营销节点具体分阶段执行细则办公市场去化分析无锡办公历年成交分析从图中可以看出，2011年无锡办公市场总体呈现供过于求的局面。据悉，全年新增供应项目合计约20个，由于实体经济面临较大的

2、经济压力，投资需求以及租赁需求均处于下滑趋势是办公市场成交萎缩的重要原因。市场分析——整体办公市场速描客群产业分析首先对无锡的产业结构分析：无锡市为经济发达的二线城市，主要产业为制造业，特别是“冶金、机械、化工”三大产业，占工业总产值的49%；资本构成以民营资本为主，私营业主众多，其次是外资；近年来，无锡大力发展第三产业，如新兴发展的物联网、风能等高新技术产业，目前正处于产业转型阶段，这直接影响办公的市场需求，未来三到五年随着第三产业的发展，办公的市场需求将得到有力释放。市场分析——客群分析（企业）办公客

3、群各区产业园概况锡山：①V-PARK，行业分布在软件、电动车、摩托车②商务区③S-PARK①②③锡山新区：①商务区②I-PARK一期③高新区④新加坡工业园⑤I-PARK创意园⑥I-PARK二期⑦太湖国际科技园⑧空港产业园①②③④⑤⑥⑦⑧新区滨湖②滨湖区：①国家工业设计园②太湖新城科教产业园③马山生物医药外包园①①②③北塘区：①金山北工业园②凤翔软件园③北创科技创业园北塘惠山①②③④惠山：①风电产业园②生命科技产业园③数字信息产业园④软件外包园③市场分析——客群分析（企业）办公客群特征小结市中心板块，例如东

4、方广场、摩天360、华光大厦、财富大厦等；入驻客户以专业服务类、房地产及相关行业以及物流商贸类企业为主；与蠡园区域的产业特征相符，写字楼入驻客户主要以工业设计、机械制造、房地产及相关行业的企业为主；与上述产业相配套的服务类企业以及物流商贸类企业也有一定规模。无锡写字楼入驻客户以无锡本地企业为主，占到了75%；其次为来自长三角其它城市的企业，所占比例约为17%；客户来源主要以无锡本地企业为主，来自长三角其它城市的企业也相对较多；外资客户中主要是日韩和欧美企业。目前无锡写字楼客户主要行业特征：目前无锡写字楼客

5、户主要来源地特征：市场分析——客群分析（企业）办公五大板块市中心板块太湖广场板块蠡湖新城板块太湖新城板块新区长江路板块目前看，无锡全市办公楼整体市场格局可以分为五大板块；惠山区、北塘区的写字楼处于发展阶段，尚未形成规模。市场分析——办公市场市中心板块项目及特征金陵大饭店（解放东路10000号）佳福大厦（人民中路97号）摩天360（人民中路121号）华光大厦（中山路333号）天安大厦（中山路270号）东方广场（中山路343号）财富大厦（人民中路220号）金鼎大厦（中山路与人民路）时代中心大厦（中山路159号

6、）百脑汇科技大厦（中山路南，五爱路）红豆国际广场（解放北路16号）保利广场（解放东路1000-1号）恒隆广场（人民中路、健康路）崇安寺三期苏宁广场（人民路与新生路）市中心板块属于无锡商业、商务、金融、文化中心，写字楼最为集中，租金、售价较高；重点发展以旅游、商贸、金融、会展、信息咨询为主的第三产业，以及房地产、建筑、电子、纺织等产业；写字楼主要分布在人民中路、解放西路和解放东路围成的三角区域；大多数写字楼建成时间较早，写字楼品质普遍不高；但新建成项目品质提升幅度较大，如红豆国际广场，未来供应项目将以高品质

7、综合性项目为主。市场分析——聚焦市中心板块红豆国际广场主要技术指标8-22层智能甲级办公24-38、40-45层豪华酒店式公寓B1-7层高档购物中心楼层分布总建筑面积136807㎡总户数260（办公）标准层高3.8容积率11.6总层数45办公层数15办公建筑面积30000㎡总占地面积11745㎡标准层面积1769㎡整体效果示意图市场分析——经典个案分析标准层及户型面积段总套数占比56.112046.15%63.994015.38%99.614015.38%122.414015.38%454.53207.6

8、9%合计260100.00%无柱：办公空间内无中柱；灵活：户型空间可以自由分割；高度：3.8米层高。户型几大特点：户型配比：户型配比较单一，整个办公区域只有5种户型，56.1-122.41位于8-17层，18-22层的户型面积为454.53，每层四套房源。红豆国际广场市场分析——经典个案分析客户分析53.19%本地38.30%省外25%泰伯服饰75%国联进出口74.60%个人35.40%企业整个项目的办公至今基本售完，其中企业