伟业顾问北京潮白河孔雀城“旗舰大堡”营销策略.ppt

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1、潮白河孔雀城“旗舰大堡”营销策略市场解读产品卖点梳理项目定位营销策略报告思路市场解读北京400-500万的别墅在哪？项目周边有无同类同价位产品竞争？潮白河孔雀城在孔雀城品牌中的地位目前，总价在400-500万的别墅主要分布在房山、大兴、怀柔密云远郊区域。相似总价项目区域分布一渡新新小镇北京院子博悦府阳光邑上水色时光海棠美丽乡村房山、大兴地区密云、怀柔地区北京400-500万别墅产品分布400-500万的别墅项目主要分布在怀柔、密云、房山的远郊地区。大兴、良乡等近郊也有少量供量，但多为1.5左右容积

2、率，包含板楼、叠拼的高低度产品，且在产品规模、周边环境、品牌实力等方面都有所欠缺。产品还属于经济型别墅。客户多为二次置业以上，非刚性需求，购买目的是休闲度假。北京400-500万别墅产品总结与相同总价的别墅项目相比，本项目优势在于：区域发展潜力巨大、到CBD的交通便捷、周边自然环境优越本项目的劣势在于：项目容积率高、属于河北地界、潮白河孔雀城300万经济型别墅的形象400-500的别墅项目与本项目本案挪威de森林选取与本案区域接近，定位相似，销售周期重叠，预计将于本案产生直接竞争的项目作为重点研究

3、竞争个案。东方夏威夷达观九郡区域内竞争项目项目周边同类型产品区域内在售竞品项目当前可售及潜在产品供应量相对较少，但产品形态（以独栋、双拼等传统意义上的别墅产品为主）具备相当的竞争力。项目名称可售套数主力面积（㎡）单价￥/㎡总价产品形态东方夏威夷独栋500-700230001000万起达观九郡独栋52515000700万起挪威de森林独栋185-31315000350万起联排8000200万起双拼9000150万起供销情况项目周边同类型产品项目名称区域示范单位核心卖点推广诉求客群构成东方夏威夷燕郊现

4、房自然景观（10万平米天然湖面）那片海的别墅，泛CBD别墅区北京东部客群比例超过80%达观九郡燕郊现房展示主打稀缺的产品形态（小独栋）及大盘（849亩）“新国贸别墅区的最后一片价值洼地”北京东部客群比例超过80%挪威de森林大厂无示范区，部分已封顶性价比（联排80万起）及自然景观（鲍丘河畔）“CBD东森林水岸纯别墅”目前成交客群100%为北京客群区域内竞品基本均有示范区，卖点基本都属别墅基本卖点（如产品形态、自然景观等）。推广方向及客户来源基本以北京城区客群为主，基本上都是二次以上置业，购买目的作

5、为第二居所或是养老。项目诉求及客群项目周边同类型产品项目区位距离CBD车程开发商建筑面积（㎡）容积率建筑形态总价区间配套东方夏威夷燕郊35km三河兴达23.9万别墅区0.27独栋、联排独栋1000万起位于燕郊，较齐全达观九郡燕郊35km三河中和21.5万0.38独栋独栋700万起位于燕郊，较齐全挪威de森林大厂60km星光地产8.2万0.547独栋、双拼、联排独栋总价350万起，双拼总价150万起，联排总价200万起，位于大厂，与本案相当基础数据对比大堡产品在容积率方面不占优势，但综合性价比有一定

6、优势。400万-500的别墅产品在北京东部区域形成断档。项目周边有无同类同价位产品总结：大堡产品容积率较高，在这方面与周边竞品相比不具备优势。区域内燕郊独栋产品的总价在700万以上，大厂独栋产品总价350-500万。400-500万总价目前是区域内的断档产品。区域内独栋产品的外立面均为贴砖为主，大堡在这方面需要提升品质。产品断档为大堡提供了市场空间，但产品在容积率、选材上存在缺陷。因此，一方面需要提升产品品质，另一方面也需要寻找突破高容积率的突破口。锁定400-500万的断档客群也成为大堡产品能否

7、成功的关键。项目周边有无同类同价位产品潮白河孔雀城与同品牌项目的竞争孔雀城四个项目品牌内竞争项目永定河大运河潮白河八达岭距离394330约60潮白河孔雀城与同品牌项目的竞争孔雀城四个项目品牌内竞争一个北京城四个孔雀城项目名称定位卖点潜力景观评价距京距离永定河孔雀城“森林小镇，幸福田园”800米杨树林大道所营造的氧吧级自然生态环境，而且每家每户有专门的种植园。首都第二机场新址、地铁四号线较好驱车约40分钟大运河孔雀城“国际公民，五星配套”天下第一城的星级酒店、高尔夫球场等奢华配套，是一座拥有五星配套

8、的别墅小镇；无新规划一般驱车约40分钟潮白河孔雀城“蓝色水街、创意水乡”潮白河的水面最宽超过100米，拥有潮白河水岸的独家水景北京的东站选址在通州；通州新城规划最好驱车30分钟八达岭孔雀城“八达岭下，葡萄湖岸”八达岭长城和官厅水库之间，结合葡萄园、坡地、水系、红酒文化无新规划一般驱车约1小时与其他孔雀城相比，本项目有景观最美、区位最优、地段价值最高、产品最单纯的优势。市场解读市场总结通过对目前政策及别墅市场情况分析，本项目存在有一定机会及威胁：机会：通州新城规划方案出台使整个潮白河