项目营销策划提议案.doc

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1、超龙·西城丽景——引领黔江居住潮流首创星级社区生活23前言在与超龙公司就黔江开发项目进行初步接触后，我司在近期针对性市场调研的基础上，结合我司积累的黔江区域的市场资料，并根据我司多年的操盘经验，综合分析拟定本项目的营销策划提议案，供超龙公司参考。本提案共分三部分：项目相关市场调研简析、项目定位及产品优化建议、项目营销推广策略。文中并没有对项目运作的各个部分进行详细的分析阐述，而仅仅是体现我司对本项目营销策划的主要思路。详细的分析阐述，我司希望在销售执行报告中一一体现。真诚期待能借本提案使我司与超龙公司形成更多的共识，最终形成双赢合

2、作，成功运作本项目。23目录第一部分项目相关市场调研简析1.1黔江房市状况分析1.2项目竞争力分析1.3项目目标客户群分析第二部分项目定位及产品优化建议2.1产品优化建议2.2价格定位建议2.3品牌形象及营销主题设计第三部分项目营销推广策略3.1品牌包装策略3.2入市时机策略3.3销售渠道策略3.4价格控制策略3.5销售及推广节奏安排策略附：项目代理协议书（讨论稿）23第一部分项目相关市场调研简析1.1黔江房市状况分析本案从两个方面来简要分析黔江的房地产市场状况，一是整体市场的发展特点和趋势，二是目前主要在售楼盘的情况。1.1.1

3、黔江整体房市的发展特点和趋势根据我司多年来对黔江市场的了解，结合针对本项目的特定市场调研分析，黔江的整体房地产市场现状大致呈现出如下特点：供求特点供应：市场“三分天下”，商品房开发落后需求：自住为主，消费能力较强但消费现状相对滞后我公司于2001年开始接触黔江市场，对该地区房地产市场的供应格局发展可归纳为“三分天下”，即自建房、集资房、商品房各占其一。其中，商品房的开发较为落后，主要表现在：起步晚，其开发于最近几年才逐渐兴起；可供开发的地块较为有限，目前仍主要集中于老城区，新城区的开发刚刚起步；商品房开发类型较为单一，供应量少，且

4、多为单体楼，上规模、上档次的高品质小区楼盘较为缺乏；产品（户型）设计观念落后，缺乏创新。23从目前实际情况来看，黔江的购买需求主要以自住为主。作为渝东南的中心城市和旅游城市，更由于聚集了黔龙集团、乌江电力集团等大型企业，黔江地区的居民消费能力一直都很强，从近一、二年来看商品房需求相当旺盛。但受到商品房开发落后或者传统居住观念的影响，商品房消费现状却相对滞后，主要表现在所居住的产品和户型设计上的落后和缺乏创新。随着城镇化的发展以及重庆市“一圈二翼”战略的逐步实施，黔江将成为渝东南地区的中心城市，黔江地区的商品房开发和需求无论从数量上

5、还是质量上，都将面临着新的机遇和挑战。竞争特点商品房开发竞争较弱一方面，由于政策等方面的原因，作为商品房替代品的自建房、集资建房等开发模式将逐渐取消；另一方面，由于商品房开发起步晚，开发落后，商品房的供应量较少（直接体现在可供销售的楼盘数量少、规模小），再加上商品房消费需求的相对旺盛，区域内的地产开发竞争水平较低，在某种程度而言目前属于卖方市场。由于“一圈二翼”战略的实施，以及正阳等新城区的开发尚待时日，我司判断，未来一、二年里，区域商品房的竞争仍较弱。价格特点目前商品房价格水平多在建面1500—1800元/㎡未来价格走势看涨23

6、从我司对市场的调研来看，目前区域内的商品房价格水平多在建面1500—1800元/㎡。而随着城镇化的发展、重庆市“一圈二翼”战略的逐步实施，以及居民消费观念的提升、对房市价格的期涨心理，区域商品房的价格走势将有较大幅度的增长。1.1.2目前主要在售楼盘分析目前，区域内在售的楼盘很少，只有阳光花园、金龙花园等四个楼盘，各个楼盘的情况大致如下。（注：以下楼盘数据均来自楼盘实地调查，截止日期为2007年6月26日）阳光花园：基本信息地理位置官坝路开发商重庆钱塘房地产开发有限责任公司代理商（无）项目概况占地260多亩，规划建筑面积36.3万

7、㎡，约3200多户。一期、二期为多层，已交房。目前在售的为“龙达居”，建面约3万㎡，为电梯高层，平层设计。2007年4月18日放号，6月16日开始选房。价格组合销售宣传价格建面均价1560元/㎡。一次性付款根据购买面积大小享受98折或99折优惠。持卡客户另有优惠（购100㎡以上优惠3000元，100㎡以下优惠2000元）。产品配比、销售进度户型建面㎡套数户型比例销售量销售比例1室60.29176.6%529.4%2室75.63-99.6510039.1%6767%3室113.4-135.9812448.4%7358.9%4室158

8、.34155.9%640%“龙达居”合计256100%15159%23金龙花园：基本信息地理位置河滨南路开发商重庆碧峰实业有限公司代理商（无）项目概况占地约40亩，规划建筑面积7.1万㎡，588户，多层。目前一期（约200多户）预定中。价格组合销售