开盘前重点营销方案培训课件.ppt

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1、中山峰郡开盘前重点营销方案市场分析本体分析目标与核心问题核心策略及定位策略分解与执行通过对房地产政策、城市规划、房地产现状，推导出项目面临的市场机会和市场威胁通过对项目规划、以及产品分析，推导出项目的限制条件和先天优势通过上述两个部分的推导，明确项目面临的核心问题和目标针对核心问题和目标，提出对应的解决问题的策略，并提出独特的项目定位围绕核心策略将策略进行阶段型分解，最终指导项目的营销策略执行报告思路目标与核心问题核心策略及定位市场分析本体分析报告框架推广策略销售策略策略分解新国八条2011年1月26日，第三轮调

2、控落地，国务院颁布“新国八条”，旨在进一步遏制房价飞涨的形势新国八条的内容：一、进一步落实地方政府责任合理确定本地区房价控制目标；二、加大保障性安居工程建设力度；三、完善政策，加强税收；四、强化差别化住房信贷政策；五、严格住房用地供应管理：六、合理引导住房需求；七、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制；八、坚持和强化舆论引导。重点：1、确定很地区的房价控制目标。2、调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行土地增值税

3、清算和稽查。3、强化差别化信贷：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。4、限购：原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。金融政策取消个人首套房利率优惠从2011年4月21日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率

4、0.5个百分点。这是中国央行2011年第4次上调存款准备金率。前三次调整时间分别为1月20日、2月24日、3月25日，幅度均为上调0.5个百分点。上调存款准备金率0.5%随着春节前夕新国八条的出台，工商银行率先取消首套房贷利率8.5折优惠，随后四大国有银行也相继取消了利率优惠。但仍有部分股份制银行仍在办理首套利率优惠。来自银行方面的反馈显示，多数银行已经主动控制房贷业务，把贷款额度用于其它赚钱领域。首套房利率优惠取消，在一定程度上增加了购房成本。存款准备金率的提高，是稳健货币政策的一个体现，意在调控市场过多流动性，

5、缓解通胀预期。上调存贷款利率，主要还是为了抑制通胀，控制物价，但是贷款利率的提高，给贷款者增加了一定的还款压力。中国人民银行4月5日宣布，自4月6日起，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。一年期存贷款基准利率分别提至3.25%和6.25%，这是今年的第二次加息。上调存贷款利率春节后首套房贷优惠政策取消；4月21日，央行2011年第四次上调存款准备金率，4月6日，央行2011年第二次上调存贷款利率，一定程度上增加了购房成本。呼和浩特限购2011年4月16日，呼和浩特出台了限购令时间至2012年2月2

6、9日止范围本市市区内容1.建立和完善基本住房制度，逐步形成符合呼和浩特市实际的保障性住房体系和商品住房体系；2.大力发展公共租赁住房；3.增加住房用地有效供应；4.切实调整住房供应结构；5.加强房地产经纪机构管理；6.加快建立和完善个人住房信息系统；7.在本市市区实行住房限购措施；8.严格执行国家关于个人转让住房的营业税；9.实行差别化土地增值税预征率；10.加强对土地增值税清算情况的监督和检查；11.各金融机构对贷款购买第二套住房的家庭，要严格执行首付款比例不低于60%；12.新闻媒体要强化舆论宣传和正面引导，着

7、重宣传各项房地产市场调控政策措施，宣传住房保障工作进展和成效，引导居民理性消费；13.本《意见》子发布之日起实施，执行到2012年2月29日。包头市场反应从市场反应看，“新国八条”的出台未对包头房地产市场产生影响。通过2011年和2010年第一季度包头中心城区商品住宅的成交情况对比，我们可以看到，2011年的市场成交量比2010年的同期水平有所下降，但价格确是持上升趋势。每年2月份成交量低但成交价格却高，这可能是因为过年期间务工返乡人员参与购房的原因，他们承受的单价相对较高。政策梳理总结政策分析：号称史上最严厉政策

8、的新”国八条“的推出，预示着整个房地产市场结构性调整的开始和进一步加剧。要求我们，在更严厉的政策未出台前，抓紧时间，及时调整对策，避免走进政策泥潭。进一步紧缩的货币政策，打击了部分市场刚性需求，增加了购房成本，影响了客户的购房积极性。近期密集的调控政策主要针对一线指标城市和二、三线房价上涨过快的省会城市，对属于三四线城市的包头没有直接影响，刚性需求依然旺盛。